Kalkulator Kos Sebenar Memiliki Hartanah
Lihat kos sebenar memiliki flat HDB atau kondo di Singapura - bukan sekadar ansuran bulanan.
Hartanah & Pembelian
Mempengaruhi yuran lalai, andaian cukai harta dan layanan Duti Setem Penjual.
Duti setem dikenakan pada nilai yang lebih tinggi antara harga atau penilaian pasaran.
Mengambil kira hartanah kediaman yang anda sudah miliki, termasuk di luar negara bagi tujuan pengisytiharan ABSD.
Lazimnya S$1,800-S$3,000 untuk HDB dan S$2,500-S$4,000 untuk hartanah swasta.
Penilaian, yuran ejen pembeli, insurans gadai janji, yuran pentadbiran HDB dan kos sekali sahaja yang serupa.
Pengubahsuaian ialah wang sebenar yang jarang dapat dituntut semula ketika jualan semula.
Pinjaman & CPF
Kadar konsesi HDB ialah 2.6% setahun. Kadar bank terapung dan boleh berubah.
Had maksimum ialah 75% untuk pinjaman HDB dan pinjaman perumahan bank pertama.
Sehingga 25 tahun untuk flat HDB dan 30 tahun untuk hartanah swasta.
Bakinya adalah tunai. Pinjaman bank memerlukan sekurang-kurangnya 5% harga dalam bentuk tunai.
Setiap dolar CPF OA yang digunakan berhenti memperoleh 2.5% dan mesti dibayar balik dengan faedah terakru apabila anda menjual.
Kos Pemilikan Berterusan
Yuran S&CC untuk flat HDB, atau yuran penyelenggaraan MCST untuk kondo.
Anggaran IRAS bagi sewa tahunan jika hartanah disewakan. Semak di portal IRAS.
Insurans kebakaran HDB murah; insurans rumah dan gadai janji swasta lebih mahal.
Servis penghawa dingin, paip, cat, penggantian perkakas dan kehausan biasa.
Pertumbuhan & Penjualan
Andaian anda tentang kadar kenaikan harga hartanah. Guna 0% untuk pasaran mendatar.
Berapa lama anda merancang untuk memiliki hartanah sebelum menjual.
Biasanya 2% daripada harga jualan, ditambah GST 9% ke atas komisen.
Kos pindah milik semasa anda menjual.
Sewaan (Pilihan)
Sewa kasar sebelum kekosongan, yuran ejen dan cukai pendapatan.
Bilangan minggu unit kosong antara penyewa setiap tahun.
Sebagai peratusan daripada sewa kasar tahunan.
Kadar marginal ke atas pendapatan sewa bersih selepas potongan perbelanjaan anggapan 15% dan faedah gadai janji.
Bayaran Awal Anda
Pecahan Bayaran Awal
Kos Bulanan Sebenar Anda
Purata sepanjang tempoh pegangan. Prinsipal pinjaman dikecualikan kerana ia menjadi ekuiti anda, bukan perbelanjaan.
Ansuran campur kos berjalan, tolak sewa bersih. Inilah yang benar-benar keluar dari akaun anda.
Harga Jualan Pulang Modal
Harga yang anda perlu capai untuk tidak untung dan tidak rugi, selepas semua kos di atas.
Pada kadar pertumbuhan tahunan yang anda andaikan.
Selepas semua kos, termasuk faedah terakru CPF dan kos jualan.
Selepas membayar balik pinjaman dan memulangkan prinsipal CPF beserta faedah terakru.
Prinsipal yang digunakan campur faedah terakru. Masih wang anda, tetapi terkunci dalam CPF.
- Pulangan atas Tunai + CPF Dilaburkan
- 0%
- Pulangan Tahunan
- 0%
- S$0
- Baki Pinjaman
- S$0
- Kos Jualan
- S$0
- Duti Setem Penjual
- -
Perkara untuk Disemak
Tahun demi Tahun
| Tahun | Baki Pinjaman | Faedah Dibayar | CPF Digunakan + Terakru | Jumlah Dilaburkan | Harga Pulang Modal | Pertumbuhan Diperlukan | Unjuran Harga | Untung / Rugi Sebenar |
|---|
Andaian yang Digunakan
- BSD: 1% bagi S$180,000 pertama, 2% bagi S$180,000 berikutnya, 3% bagi S$640,000 berikutnya, 4% bagi S$500,000 berikutnya, 5% bagi S$1,500,000 berikutnya dan 6% melebihi S$3,000,000.
- Kadar ABSD adalah yang berkuat kuasa sejak 27 April 2023.
- Cukai harta penghuni pemilik menggunakan jalur nilai tahunan berkuat kuasa 1 Januari 2025; unit yang disewakan menggunakan kadar bukan penghuni pemilik.
- Duti Setem Penjual bagi hartanah swasta yang dibeli pada atau selepas 4 Julai 2025 ialah 16%, 12%, 8% dan 4% bagi jualan dalam tahun 1 hingga 4.
- Faedah terakru Akaun Biasa CPF dikompaun pada 2.5% setahun ke atas setiap dolar yang dikeluarkan.
- Komisen ejen jualan dikenakan GST 9%.
- Cukai pendapatan sewa menggunakan pilihan perbelanjaan anggapan 15% ditambah potongan faedah gadai janji.
Ini hanyalah anggaran untuk perancangan. Sahkan duti setem dengan IRAS, had pinjaman dengan bank atau HDB, dan peraturan penggunaan CPF dengan Lembaga CPF sebelum anda membuat komitmen.
Mengapa Ansuran Bulanan Bukan Kos Sebenar
Hampir setiap kalkulator hartanah Singapura menjawab satu soalan sahaja: berapakah ansuran bulanan saya? Angka itu menenangkan tetapi sangat tidak lengkap. Ia mengabaikan puluhan ribu dolar yang keluar dari akaun bank anda sebelum anda menerima kunci, kos yang terus berjalan sepanjang anda memiliki hartanah itu, dan wang yang anda lepaskan secara senyap apabila membayar menggunakan CPF dan bukannya tunai.
Kalkulator ini mengira gambaran penuh. Ia bermula dengan blok bayaran awal: bahagian tunai bayaran pendahuluan, bahagian CPF, Duti Setem Pembeli, Duti Setem Pembeli Tambahan jika ia terpakai, yuran guaman dan pengubahsuaian. Bagi kondo S$1.6 juta yang dibeli oleh warganegara Singapura untuk rumah kedua, ABSD sahaja menambah S$320,000. Itu bukan angka kecil, dan tiada kalkulator gadai janji akan menunjukkannya kepada anda.
Kemudian ia menambah kos berjalan. Yuran penyelenggaraan, cukai harta berdasarkan nilai tahunan anda, insurans rumah, pembaikan, dan susut nilai pengubahsuaian yang hampir tidak akan dapat dituntut semula ketika jualan semula. Di atas semua itu terletak perkara yang jarang dinilai pembeli: faedah terakru CPF. Setiap dolar Akaun Biasa yang anda gunakan berhenti memperoleh 2.5% setahun, dan apabila anda menjual, anda mesti memulangkan prinsipal beserta semua faedah yang sepatutnya diperoleh. Bayaran balik itu masuk semula ke CPF, bukan ke poket anda, dan ia boleh menelan keseluruhan keuntungan di atas kertas.
Akhirnya ia melihat ke hadapan. Alat ini mengira harga jualan yang diperlukan pada tahun kelima dan kesepuluh sekadar untuk pulang modal selepas semua kos, dan menterjemahkannya kepada kadar pertumbuhan harga tahunan yang perlu dicapai hartanah itu. Jika pulang modal selepas lima tahun memerlukan pertumbuhan 3.4% setahun sedangkan pasaran hanya mencatat 1%, anda telah mempelajari sesuatu yang penting sebelum menandatangani apa-apa.
Cara Menggunakannya
- Tetapkan hartanah dan profil pembeli: Pilih HDB atau kondo, masukkan harga, dan pilih profil pembeli yang sepadan dengan kewarganegaraan anda serta bilangan hartanah kediaman yang sudah anda miliki. Ini menentukan ABSD, selalunya kos awal terbesar.
- Tetapkan pinjaman dan pecahan CPF: Pilih pinjaman konsesi HDB pada 2.6% atau pinjaman bank pada kadar anda sendiri, kemudian tetapkan berapa banyak bayaran pendahuluan dan ansuran bulanan datang daripada CPF.
- Isi kos berjalan: Masukkan penyelenggaraan, nilai tahunan untuk cukai harta, insurans, pembaikan dan bajet pengubahsuaian anda.
- Tambah sewaan jika berkaitan: Hidupkan pilihan sewa untuk melihat pulangan kasar, pulangan bersih selepas semua kos dan cukai, serta pulangan tunai atas tunai.
- Baca tiga kad utama: Jumlah bayaran awal, kos bulanan sebenar, dan harga pulang modal. Kemudian semak jadual tahun demi tahun.
Konsep Utama
Duti Setem Pembeli (BSD) dikenakan ke atas setiap pembelian kediaman mengikut skala 1% hingga 6%, pada nilai yang lebih tinggi antara harga atau nilai pasaran.
Duti Setem Pembeli Tambahan (ABSD) bergantung pada status kependudukan anda dan bilangan hartanah kediaman yang anda miliki, daripada 0% bagi rumah pertama warganegara hingga 60% bagi warga asing dan 65% bagi entiti.
Nisbah Pinjaman kepada Nilai (LTV) mengehadkan jumlah pinjaman anda. Pinjaman HDB dan pinjaman perumahan bank pertama dihadkan pada 75%, jadi 25% mesti datang daripada tunai dan CPF anda sendiri.
Faedah terakru CPF ialah 2.5% setahun yang sepatutnya diperoleh Akaun Biasa anda. Apabila anda menjual, prinsipal dan faedah terakru kedua-duanya kembali ke CPF sebelum anda melihat sesen pun.
Nilai Tahunan (AV) ialah anggaran IRAS bagi sewa tahunan hartanah anda. Cukai harta dikenakan ke atas AV.
Duti Setem Penjual (SSD) terpakai bagi hartanah kediaman swasta yang dijual dalam tempoh empat tahun, pada 16%, 12%, 8% dan 4%.
Harga pulang modal ialah harga jualan di mana hasil anda tepat menampung semua yang anda laburkan, termasuk faedah, cukai, yuran, pengubahsuaian dan faedah terakru CPF.
Kegunaan Biasa
- Menentukan sama ada flat jualan semula atau kondo lebih berbaloi setelah ABSD dan yuran penyelenggaraan dikira.
- Menyemak berapa banyak pertumbuhan harga diperlukan oleh pelancaran baharu sebelum ia berbaloi dibeli.
- Membandingkan pembayaran pendahuluan secara tunai berbanding menghabiskan Akaun Biasa CPF anda.
- Mengira sama ada menyewakan hartanah kedua benar-benar menampung kos pemilikannya sendiri.
- Menganggarkan jumlah sebenar yang anda bawa pulang jika menjual dalam lima tahun berbanding sepuluh tahun.
- Menyemak unjuran ejen sebelum anda melaksanakan Opsyen untuk Membeli.
- Merancang berapa banyak simpanan tunai diperlukan di samping bayaran pendahuluan.
Soalan Lazim
Mengapa faedah terakru CPF begitu penting?
Kerana ia dipulangkan ke CPF anda sebelum anda melihat sebarang tunai. Jika anda menggunakan S$200,000 CPF sepanjang sepuluh tahun, kira-kira S$56,000 faedah terakru terkumpul di atasnya. Bagi flat yang hanya naik sedikit, keseluruhan keuntungan di atas kertas boleh kembali ke CPF dan bukan ke akaun bank anda.
Adakah prinsipal pinjaman satu kos?
Tidak. Bahagian prinsipal ansuran anda menukar tunai kepada ekuiti dalam hartanah, jadi kalkulator ini mengecualikannya daripada kos bulanan sebenar dan menunjukkannya secara berasingan sebagai simpanan paksa. Faedah pula ialah wang yang hilang terus.
Bagaimana harga pulang modal dikira?
Ia ialah harga jualan di mana hasil bersih anda, selepas komisen ejen dengan GST, yuran guaman dan sebarang Duti Setem Penjual, tepat menampung baki pinjaman, semua yang anda bayar, dan faedah terakru CPF yang mesti dipulangkan. Pendapatan sewa yang diterima akan mengurangkannya.
Adakah saya membayar ABSD untuk flat HDB BTO?
ABSD bergantung pada bilangan hartanah kediaman yang anda miliki, bukan sama ada flat itu daripada HDB. Warganegara yang membeli rumah pertama tidak membayar ABSD. Jika anda memiliki hartanah lain, anda biasanya perlu melupuskannya, dan peraturan kelayakan HDB terpakai di samping peraturan cukai.
Mengapa cukai harta saya berubah apabila unit disewakan?
Kadar penghuni pemilik bermula pada 0% dan disubsidi dengan banyak. Sebaik sahaja keseluruhan unit disewakan, kadar bukan penghuni pemilik terpakai, bermula pada 12% daripada nilai tahunan. Bagi kondo ini boleh menambah beberapa ribu dolar setahun.
Adakah Duti Setem Penjual terpakai kepada flat HDB?
Flat HDB tertakluk kepada Tempoh Pendudukan Minimum 5 tahun, yang lebih panjang daripada tetingkap SSD 4 tahun, jadi SSD biasanya tidak terpakai dalam praktiknya. Kalkulator menetapkan SSD kepada sifar bagi HDB dan memberi amaran jika anda merancang untuk menjual sebelum MOP tamat.
Adakah kadar dalam kalkulator ini terkini?
Ia mencerminkan kadar BSD dari 15 Februari 2023, kadar ABSD dari 27 April 2023, jalur cukai harta penghuni pemilik dari 1 Januari 2025, jadual Duti Setem Penjual dari 4 Julai 2025, dan kadar konsesi HDB 2.6%. Sentiasa sahkan dengan IRAS, HDB dan CPF sebelum anda membuat komitmen.