房产真实持有成本计算器
算清新加坡组屋与公寓的真实持有成本——不只是每月房贷。
房产与购买
影响默认费用、房产税假设和卖家印花税的处理方式。
印花税按成交价与市场估值中较高者计算。
按你名下已有的住宅数量计算，申报时境外房产也需计入。
组屋一般约1,800–3,000新元，私宅约2,500–4,000新元。
估价费、买方经纪佣金、房贷保险、HDB行政费等一次性支出。
装修是实实在在花掉的钱，转售时几乎收不回来。
贷款与公积金
HDB优惠利率为每年2.6%。银行利率浮动，到期可能重设。
HDB贷款与第一套银行房贷的上限均为75%。
组屋最长25年（HDB贷款），私宅最长30年。
其余部分为现金。银行贷款要求至少5%房价为现金。
每一块用掉的CPF OA都不再赚2.5%，卖房时必须连本带利息一起归还。
持有期间开销
组屋为杂费S&CC，公寓为管理处MCST管理费。
IRAS估算的年租金水平，可在IRAS官网查询自己的AV。
组屋火险很便宜；私宅房屋险与房贷险则贵不少。
冷气保养、水电维修、油漆、家电更换等日常损耗。
增值与卖出
你对房价年增值的假设。市场平稳可填0%。
你打算持有多久之后卖出。
通常为售价的2%，佣金另加9% GST。
卖出时的过户手续费用。
出租（可选）
扣除空置、佣金和所得税前的毛租金。
每年换租客之间房子空着的周数。
按全年毛租金的百分比计算。
扣除15%假定开销与房贷利息后，净租金收入适用的边际税率。
一次性支出
一次性支出明细
你的真实每月成本
按持有期取平均。不含贷款本金，因为本金变成你的房产净值，不是开销。
供款加日常开销、减去净租金，这是真正从账户流出的钱。
盈亏平衡卖出价
扣掉上面所有成本后，不赚不亏所需要的卖出价。
按你假设的年增值率推算。
扣除全部成本后，包含CPF累计利息与卖房费用。
还清贷款、归还CPF本金与累计利息之后剩下的钱。
动用的本金加累计利息。钱还是你的，但锁在CPF里。
- 自有资金（现金+CPF）回报率
- 0%
- 年化回报率
- 0%
- S$0
- 未还贷款余额
- S$0
- 卖房费用
- S$0
- 卖家印花税（SSD）
- -
需要注意
逐年测算
| 年 | 剩余贷款 | 已付利息 | CPF本金+利息 | 累计投入 | 盈亏平衡价 | 所需年涨幅 | 预计房价 | 真实盈亏 |
|---|
计算所用假设
- BSD：首18万新元1%，次18万2%，次64万3%，次50万4%，次150万5%，超过300万部分6%。
- ABSD采用2023年4月27日起生效的税率。
- 自住房产税采用2025年1月1日起的年值分段；整套出租则改用非自住税率。
- 2025年7月4日或之后购入的私宅，第1至第4年卖出的SSD分别为16%、12%、8%、4%。
- CPF普通账户累计利息按每年2.5%对所有取用金额复利计算。
- 卖房经纪佣金另加9% GST。
- 租金所得税采用15%假定开销法，并另行扣除房贷利息。
本工具仅供规划参考。签约前请向IRAS核实印花税、向银行或HDB确认贷款额度、并向公积金局确认CPF使用规则。
为什么"每月房贷"根本不是真实成本
新加坡几乎所有的房产计算器都只回答一个问题：我每个月要供多少钱？这个数字让人安心，却严重不完整。它忽略了拿到钥匙之前就已经从你账户里划走的几万甚至几十万新元，忽略了持有期间一直在跑的固定开销，也忽略了你用CPF而不是现金付款时悄悄放弃的那部分收益。
这个计算器把整张账算清楚。它先算一次性支出：现金首付、CPF首付、买家印花税、适用时的额外印花税、律师费和装修。以一位新加坡公民买第二套160万新元的公寓为例，光是ABSD就要额外掏出32万新元。这不是零头，而普通房贷计算器根本不会告诉你。
接着是持有成本。物业管理费或杂费、按年值计算的房产税、房屋保险、维修保养，以及一笔转售时几乎收不回来的装修折旧。最上面还压着一项几乎没人计价的成本：CPF累计利息。你每动用一块钱普通账户的钱，它就不再每年赚2.5%，而卖房时你必须把本金连同这些本该赚到的利息一起还回CPF。这笔钱回的是CPF账户，不是你的口袋——它足以把一套账面小赚的组屋利润全部吃掉。
最后它往前看。工具会算出5年和10年后要卖到什么价格才刚好不亏，并把这个价格换算成房价每年必须上涨的幅度。如果5年保本需要每年涨3.4%，而市场这几年只有1%，那你在签字之前就已经知道了一件很重要的事。
使用方法
- 设定房产与买家身份：选择组屋或公寓、填入价格，并按你的国籍和名下已有住宅数量选择买家身份。这决定ABSD，通常是一次性支出中最大的一项。
- 设定贷款与CPF比例：选择2.6%的HDB优惠贷款或自填利率的银行贷款，再设定首付和月供中有多少来自CPF而非现金。
- 填写持有开销：输入管理费、用于计算房产税的年值、保险、维修以及装修预算。
- 需要出租就打开出租：可以看到毛回报率、扣除全部成本与税之后的净回报率，以及自有资金现金回报率，房产税会自动切换为非自住税率。
- 看三张主卡片：一次性支出、真实每月成本、盈亏平衡价。再看逐年表格，了解贷款摊还与CPF利息累积如何改变全局。
关键概念
买家印花税（BSD）对所有住宅交易征收，按1%到6%的累进税率，以成交价与估值中较高者为准。
额外买家印花税（ABSD）取决于你的身份和名下已有的住宅数量，从公民首套的0%到外国人的60%、公司的65%不等。
贷款成数（LTV）决定你最多能借多少。HDB贷款与第一套银行房贷都以75%为上限，也就是说25%必须来自你自己的现金和CPF。
CPF累计利息是你动用的普通账户资金本可以赚到的每年2.5%。卖房时，本金和这些累计利息都要先回到CPF，你才能看到剩下的钱。
年值（AV）是IRAS估算的房产年租金水平。房产税按年值征收，自住税率较低，非自住税率明显更高。
卖家印花税（SSD）适用于买入四年内卖出的私宅，第1至第4年分别为16%、12%、8%、4%。
盈亏平衡价是卖出所得刚好覆盖你全部投入的价格，包含利息、税费、装修和必须归还的CPF累计利息。
常见用途
- 把ABSD和管理费算进去之后，比较转售组屋和公寓到底哪个更划算。
- 看看一个新盘需要涨多少，买下来才真正值得。
- 比较用现金付首付和掏空CPF普通账户，长期差别有多大。
- 判断第二套房出租的租金是否真的能覆盖它自己的持有成本。
- 估算5年卖和10年卖，实际到手的钱差多少。
- 在行使购买选择权之前，验证一下经纪给的收益预测。
- 规划首付之外还需要准备多少现金，用于印花税、律师费和装修。
常见问题
CPF累计利息为什么这么重要？
因为它会在你拿到现金之前先被扣回CPF。如果十年间你动用了20万新元CPF，累计利息大约会再堆出5.6万新元。对一套只小幅升值的房子来说，账面上的全部盈利可能最后都回到了CPF，而不是你的银行账户。
贷款本金算成本吗？
不算。月供中的本金部分是把现金转换成房产净值，所以本计算器把它排除在"真实每月成本"之外，另外单独显示为强制储蓄。利息则不同，那是彻底花掉的钱。
盈亏平衡价是怎么算出来的？
它是这样一个卖出价：扣掉经纪佣金（含GST）、律师费和可能的卖家印花税之后，净所得刚好够偿还剩余贷款、覆盖你全部投入，并归还必须补回CPF的累计利息。期间收到的租金会拉低这个价格。
买BTO组屋要付ABSD吗？
ABSD看的是你名下住宅数量，而不是房子是不是从HDB买的。公民买首套住宅不需缴ABSD。如果名下已有其他房产，一般必须处置，而且除了税务规则外还要符合HDB的购买资格。
为什么出租之后房产税会变高？
自住税率从0%起算，补贴力度很大。整套出租之后就改用非自住税率，起步就是年值的12%。对公寓来说，一年可能因此多出几千新元。
组屋也要缴卖家印花税吗？
组屋有5年最低居住期（MOP），比4年的SSD窗口更长，所以实务上一般不会触发SSD。本计算器对组屋把SSD设为零，但如果你计划在MOP结束前卖出，会给出提醒。
这里用的税率是最新的吗？
采用的是2023年2月15日起的BSD税率、2023年4月27日起的ABSD税率、2025年1月1日起的自住房产税分段、2025年7月4日起的SSD表，以及2.6%的HDB优惠利率。签约前请务必再向IRAS、HDB和公积金局确认。