# Duti Setem Pembeli Tambahan (ABSD): kadar mengikut pembeli, remisi dan bayaran balik

> Siapa membayar ABSD dan berapa — Warganegara Singapura, PT, warga asing dan entiti — cara kiraan hartanah berfungsi, remisi dan bayaran balik untuk pasangan berkahwin, dan bagaimana ABSD digabungkan dengan BSD.

- Tool: [Kalkulator ABSD Singapura](https://toolsg.com/ms/absd-calculator)
- Language: ms (available: en, zh, ms, ta)
- Last verified against official sources: 2026-10-16
- Source site: ToolSG — a planning guide, not official or financial advice. Cite the agencies listed under Sources.

## Angka utama sepintas lalu

| Perkara | Nilai | Sumber |
| --- | --- | --- |
| Warganegara Singapura | 0% · 20% · 30% — Hartanah kediaman pertama · kedua · ketiga dan seterusnya. | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| Penduduk Tetap | 5% · 30% · 35% — Hartanah kediaman pertama · kedua · ketiga dan seterusnya. | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| Warga asing | 60% — Atas mana-mana hartanah kediaman. | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| Entiti dan pemegang amanah | 65% — Pemaju perumahan 40% (35% boleh diremit jika mereka menyiapkan dan menjual tepat masa). | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| Kadar berkuat kuasa sejak | 27 Apr 2023 — Tidak berubah hingga Belanjawan 2026. |  |
| Dikenakan atas | Harga atau nilai pasaran yang lebih tinggi, dalam 14 hari — Sebagai tambahan kepada Duti Setem Pembeli. |  |

## Membeli rumah kedua sebagai pasangan berkahwin: laluan bayaran balik ABSD

Pasangan berkahwin dengan sekurang-kurangnya seorang Warganegara Singapura yang membeli rumah baharu sebelum menjual rumah lama boleh menuntut balik ABSD jika menjual tepat masa.

1. **Semak kiraan dan kadar** (Sebelum membeli) — Kira setiap hartanah kediaman yang dimiliki setiap pembeli, di Singapura atau luar negara, termasuk bahagian sebahagian. Pembeli bersama membayar kadar tertinggi antara mereka.
2. **Bayar ABSD di awal** (Dalam 14 hari selepas menandatangani) — Kadar hartanah kedua (20% bagi Warganegara) dibayar penuh bersama BSD. Rancang tunai: ABSD tidak boleh ditambah ke dalam pinjaman, dan jika menggunakan CPF anda biasanya membayar tunai dahulu dan menuntut bayaran balik. Alat: [Kalkulator Duti Setem Pembeli Singapura](https://toolsg.com/ms/bsd-stamp-duty-calculator), [Kalkulator Kos Sebenar Hartanah](https://toolsg.com/ms/property-true-cost-calculator)
3. **Jual rumah pertama tepat masa** (Dalam 6 bulan) — Jual hartanah pertama dalam 6 bulan selepas membeli rumah siap, atau selepas TOP/CSC rumah baharu jika masih dalam pembinaan.
4. **Mohon bayaran balik** (Selepas menjual) — Mohon kepada IRAS dalam tempoh yang ditetapkan selepas jualan. Pasangan mesti masih berkahwin dan kedua-duanya mesti tercatat dalam hak milik rumah baharu.

## Tujuan ABSD

ABSD ialah langkah penyejukan. Ia dikenakan di atas Duti Setem Pembeli untuk mengurangkan pembelian rumah melebihi keperluan tempat tinggal, serta pembelian oleh warga asing dan syarikat. Tidak seperti BSD, ia ialah **peratusan tetap daripada keseluruhan harga** (atau nilai pasaran, jika lebih tinggi).

| Pembeli | Hartanah pertama | Hartanah kedua | Ketiga dan seterusnya |
| --- | --- | --- | --- |
| Warganegara Singapura | 0% | 20% | 30% |
| Penduduk Tetap | 5% | 30% | 35% |
| Warga asing | 60% | 60% | 60% |
| Entiti atau pemegang amanah | 65% | 65% | 65% |

## Cara kiraan hartanah berfungsi

- **Kira hartanah kediaman sahaja** — flat HDB, EC, kondo, rumah bertanah — di Singapura **dan luar negara**.
- **Pemilikan sebahagian dikira satu.** Memiliki 10% flat ibu bapa menjadikan pembelian seterusnya yang kedua.
- **Pembelian bersama membayar kadar tertinggi.** Jika Warganegara tanpa hartanah membeli bersama PT yang memiliki satu, pembelian dikenakan kadar hartanah kedua PT.
- **Perjanjian perdagangan bebas.** Warganegara Amerika Syarikat, serta warganegara dan PT Iceland, Liechtenstein, Norway dan Switzerland, dilayan seperti Warganegara Singapura untuk ABSD.

## Remisi dan bayaran balik untuk pasangan berkahwin

- **Rumah pertama, pasangan WN + PT.** Pasangan berkahwin dengan sekurang-kurangnya seorang Warganegara yang membeli rumah pertama bersama boleh mendapat remisi 5% PT.
- **Rumah kedua semasa menaik taraf.** Pasangan berkahwin dengan sekurang-kurangnya seorang Warganegara membayar kadar hartanah kedua di awal, dan boleh mendapat **bayaran balik** jika menjual rumah pertama dalam 6 bulan (lihat langkah di atas).

Syarat boleh berubah, jadi baca halaman remisi IRAS sebelum bergantung pada mana-mana satu.

## Contoh pengiraan

| Kes | ABSD | BSD | Jumlah duti setem |
| --- | --- | --- | --- |
| WN, rumah pertama, $1,000,000 | $0 | $24,600 | $24,600 |
| WN, rumah kedua, $1,000,000 | $200,000 | $24,600 | $224,600 |
| PT, rumah pertama, $800,000 | $40,000 | $18,600 | $58,600 |
| Warga asing, kondo $2,000,000 | $1,200,000 | $69,600 | $1,269,600 |

> **Petua:** “Decoupling” — seorang pasangan menjual bahagiannya kepada pasangan lain supaya dia boleh membeli sebagai pembeli kali pertama — diteliti dengan rapi. IRAS menganggap susunan yang dibuat terutamanya untuk mengelak ABSD sebagai pengelakan cukai, jadi dapatkan nasihat profesional sebelum mempertimbangkannya.

## Kesilapan lazim

- **Terlupa hartanah luar negara.** Ia dikira.
- **Menganggap bahagian kecil tidak dikira.** Sebarang bahagian hartanah kediaman dikira.
- **Terlepas tarikh akhir bayaran balik 6 bulan.** Bayaran balik hilang, dan pada 20% harga ia biasanya angka terbesar dalam urus niaga.
- **Merancang membayar ABSD daripada pinjaman.** Ia bukan sebahagian daripada pinjaman. Walaupun CPF boleh membayar balik, jangkakan perlu membayar tunai dalam 14 hari.

## Alat berkaitan

- [Kalkulator BSD](https://toolsg.com/ms/bsd-stamp-duty-calculator) — duti setem asas yang dibayar setiap pembeli.
- [Kalkulator TDSR dan MSR](https://toolsg.com/ms/tdsr-msr-calculator) — LTV turun kepada 45% untuk pinjaman perumahan kedua.
- [Kalkulator kos sebenar hartanah](https://toolsg.com/ms/property-true-cost-calculator) — setiap kos awal.
- [Kalkulator cukai harta](https://toolsg.com/ms/property-tax-calculator) — kadar bukan penghunian pemilik untuk rumah pelaburan.

## Soalan lazim

**Berapakah kadar ABSD untuk warganegara Singapura pada 2026?**

Dari 27 April 2023: 0% untuk hartanah kediaman pertama, 20% untuk yang kedua, 30% untuk yang ketiga dan seterusnya. Bajet 2026 tidak mengubah kadar ini.

**Adakah warganegara asing sentiasa membayar 60%?**

Kadar utama ialah 60% untuk mana-mana hartanah kediaman. Sesetengah warganegara FTA mungkin dianggap sebagai warganegara jika IRAS memberikan remit. Sahkan dengan IRAS.

**Adakah pembelian bersama merata-ratakan kadar?**

Tidak. IRAS mengenakan kadar ABSD tertinggi di kalangan pembeli.

**Adakah ABSD dikenakan ke atas flat HDB?**

Ya, apabila profil pembeli dan kiraan hartanah menarik ABSD. Peraturan kelayakan HDB adalah tambahan.

**Apakah yang dibayar oleh pemaju perumahan?**

35% yang boleh diremit jika syarat pembangunan dipenuhi, ditambah 5% yang tidak boleh diremit (40% semasa distempel).

**Adakah ini termasuk BSD?**

Tidak. BSD ialah duti progresif yang berasingan. Tambah kedua-duanya untuk wang tunai duti setem yang diperlukan semasa siap.

**Adakah hartanah diwarisi dikira?**

Selalunya ya. IRAS mengira hartanah kediaman yang anda miliki, termasuk banyak bahagian diwarisi. Semak halaman ABSD IRAS.

**Adakah ini nasihat undang-undang?**

Tidak. Gunakan e-Stamping IRAS sebagai rekod. Kadar boleh berubah.


## Sumber rujukan

- [IRAS — Buying or acquiring property (ABSD rates and remissions)](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property)
- [IRAS — Stamp duty](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty)