Kalkulator Kemampuan HDB

Kira berapa banyak flat HDB yang anda mampu beli di Singapura - MSR, TDSR, kelayakan pinjaman dan ansuran bulanan

Umur mempengaruhi tempoh pinjaman dan kelayakan

Hanya SC dan PR boleh membeli flat HDB

$

Sebelum potongan CPF dan cukai

$

Semua bayaran balik pinjaman sedia ada

$

Untuk bayaran pendahuluan dan ansuran

Maksimum 25 tahun untuk pinjaman HDB, 30 tahun untuk pinjaman bank

Keputusan Pinjaman HDB

Harga Hartanah Maksimum
$0
Amaun Pinjaman Maksimum
$0
Bayaran Pendahuluan Diperlukan
$0
Ansuran Bulanan
$0
Bahagian Tunai
$0
Bahagian CPF
$0
Status MSR
-

Ujian Tekanan Kadar Faedah

Lihat bagaimana kenaikan kadar faedah mempengaruhi bayaran bulanan anda

Scenario Interest Rate Monthly Payment Change

Penafian Penting

Kalkulator ini adalah untuk tujuan anggaran sahaja. Kelayakan dan amaun pinjaman sebenar mungkin berbeza berdasarkan:

  • Penilaian kewangan terperinci oleh HDB atau bank
  • Sejarah kredit dan skor kredit
  • Penilaian hartanah khusus
  • Tempoh pajakan baki hartanah
  • Kewajipan kewangan lain yang tidak ditangkap
  • Perubahan dalam peraturan dan kadar faedah

Privasi Data: Semua pengiraan dilakukan secara setempat dalam pelayar anda. Tiada data peribadi disimpan atau dihantar ke mana-mana pelayan.

Untuk Maklumat Rasmi: Sila rujuk HDB, bank dan penasihat kewangan berlesen untuk penilaian yang tepat.

Advertisement

Tentang Kalkulator Kemampuan HDB

Kalkulator Kemampuan HDB ialah alat perancangan kewangan menyeluruh yang direka khusus untuk bakal pembeli rumah di Singapura. Sama ada anda pembeli kali pertama yang melihat flat Build-To-Order (BTO) atau sedang mempertimbangkan hartanah HDB jual semula, kalkulator ini membantu anda memahami kuasa membeli sebenar anda berdasarkan peraturan semasa Housing & Development Board (HDB) dan garis panduan Monetary Authority of Singapore (MAS).

Kalkulator ini mengambil kira pelbagai faktor kritikal termasuk umur, pendapatan, komitmen kewangan sedia ada, simpanan Akaun Biasa CPF dan keutamaan pinjaman anda. Ia menjalankan pengiraan masa nyata untuk menunjukkan harga hartanah maksimum yang anda mampu beli, pecahan bayaran pendahuluan yang diperlukan dan ansuran bulanan yang realistik di bawah senario pinjaman HDB dan pinjaman bank.

Memahami kemampuan anda ialah langkah pertama yang penting dalam perjalanan membeli rumah. Membuat keputusan termaklum berdasarkan unjuran kewangan yang tepat dapat membantu anda mengelakkan beban kewangan berlebihan sambil memastikan anda menemui rumah yang benar-benar sesuai dengan bajet dan keperluan gaya hidup anda.

Kalkulator ini menggabungkan peraturan 2026 termasuk Mortgage Servicing Ratio (MSR) untuk pinjaman HDB, Total Debt Servicing Ratio (TDSR) untuk pinjaman bank, had Loan-to-Value (LTV) dan peraturan penggunaan CPF. Semua pengiraan adalah telus, menunjukkan dengan tepat bagaimana kemampuan anda ditentukan.

Cara Menggunakan Kalkulator Ini

  1. Masukkan Butiran Peribadi Anda: Mulakan dengan memasukkan umur dan status kewarganegaraan anda. Faktor ini mempengaruhi kelayakan pinjaman, had tempoh dan jenis pinjaman yang tersedia. Warganegara Singapura biasanya mempunyai syarat pinjaman yang lebih memihak berbanding Penduduk Tetap.
  2. Masukkan Maklumat Kewangan: Masukkan pendapatan kasar bulanan anda (sebelum potongan CPF), sebarang komitmen pinjaman bulanan sedia ada (pinjaman kereta, pinjaman peribadi, ansuran kad kredit), dan baki semasa Akaun Biasa CPF anda. Pastikan tepat kerana ini memberi kesan langsung kepada kapasiti pinjaman anda.
  3. Tetapkan Keutamaan Pinjaman: Pilih antara pinjaman HDB atau pinjaman bank, tetapkan tempoh pinjaman yang anda inginkan (sehingga 25 tahun untuk HDB, 30 tahun untuk pinjaman bank), dan jika berkenaan, masukkan kadar faedah pinjaman bank yang telah ditawarkan atau anda jangkakan.
  4. Lihat Keputusan Menyeluruh: Kalkulator ini memaparkan harga hartanah maksimum yang anda mampu beli, amaun pinjaman, pecahan bayaran pendahuluan (CPF vs tunai), dan anggaran ansuran bulanan secara serta-merta. Ia juga menunjukkan sama ada anda berada dalam had MSR atau TDSR.
  5. Bandingkan Pilihan Pinjaman: Gunakan ciri perbandingan untuk melihat pinjaman HDB dan pinjaman bank sebelah menyebelah. Ini membantu anda memahami pertukaran antara kadar faedah yang lebih rendah (HDB) dan amaun pinjaman yang lebih tinggi (bank).
  6. Semak Ujian Tekanan: Lihat bagaimana kenaikan kadar faedah akan mempengaruhi bayaran bulanan anda. Ini membantu anda merancang untuk kemungkinan kenaikan kadar dan memastikan anda masih mampu membayar hartanah jika kadar meningkat.
  7. Pertimbangkan Amaran: Beri perhatian kepada sebarang mesej amaran tentang melebihi nisbah khidmat hutang atau had tempoh berkaitan umur. Ini menunjukkan bahagian yang mungkin memerlukan pelarasan jangkaan atau perancangan kewangan anda.

Memahami Mortgage Servicing Ratio (MSR)

Apakah MSR? Mortgage Servicing Ratio (MSR) ialah ukuran kemampuan utama yang digunakan untuk pinjaman perumahan HDB. Ia mengehadkan ansuran pinjaman perumahan bulanan kepada maksimum 30% daripada pendapatan kasar bulanan peminjam. Peraturan yang dilaksanakan oleh HDB ini memastikan pembeli tidak membebankan diri secara kewangan apabila membeli flat HDB.

Bagaimana MSR Dikira: MSR = (Ansuran Pinjaman Bulanan ÷ Pendapatan Kasar Bulanan) × 100%. Sebagai contoh, jika pendapatan kasar bulanan anda ialah $5,000, bayaran pinjaman bulanan maksimum anda di bawah MSR ialah $1,500 (30% daripada $5,000).

Mengapa MSR Penting: Had MSR melindungi pembeli rumah daripada mengambil bayaran gadai janji yang mereka tidak mampu tanggung dengan selesa. Dengan mengehadkan ansuran pinjaman kepada 30% daripada pendapatan, ia memastikan pembeli masih mempunyai dana yang mencukupi untuk perbelanjaan penting lain seperti makanan, pengangkutan, utiliti, insurans dan simpanan.

Pertimbangan Penilaian MSR: Semasa mengira MSR, HDB menggunakan kadar faedah lantai yang diuji tekanan sebanyak 3.0% (walaupun kadar konsesi HDB sebenar kini 2.6%). Pendekatan berhemah ini memastikan anda masih mampu membayar jika kadar faedah meningkat pada masa depan.

Kesan terhadap Pinjaman Anda: MSR secara langsung menentukan amaun pinjaman maksimum anda untuk pinjaman HDB. Jika pendapatan anda lebih tinggi, anda boleh mengambil pinjaman yang lebih besar. Walau bagaimanapun, jika anda mempunyai kewajipan hutang sedia ada, ini mengurangkan pendapatan efektif anda untuk tujuan pengiraan MSR, lalu menurunkan kapasiti pinjaman anda.

Memahami Total Debt Servicing Ratio (TDSR)

Apakah TDSR? Total Debt Servicing Ratio (TDSR) ialah had hutang menyeluruh yang dikenakan oleh Monetary Authority of Singapore (MAS) untuk pinjaman perumahan bank. Tidak seperti MSR yang hanya mempertimbangkan pinjaman perumahan anda, TDSR mengambil kira SEMUA kewajipan hutang anda termasuk hutang kad kredit, pinjaman kereta, pinjaman peribadi, pinjaman pelajar dan komitmen kewangan lain. TDSR dihadkan pada 55% daripada pendapatan kasar bulanan anda.

Bagaimana TDSR Dikira: TDSR = (Jumlah Kewajipan Hutang Bulanan ÷ Pendapatan Kasar Bulanan) × 100%. Sebagai contoh, jika anda memperoleh $6,000 sebulan dan mempunyai hutang sedia ada berjumlah $1,000 sebulan, anda hanya boleh memperuntukkan sehingga $2,300 ($6,000 × 55% - $1,000) untuk ansuran pinjaman perumahan anda.

Mengapa TDSR Lebih Ketat: Pinjaman bank biasanya menawarkan nisbah Loan-to-Value yang lebih tinggi dan tempoh lebih panjang berbanding pinjaman HDB, yang boleh membawa kepada tahap hutang keseluruhan yang lebih tinggi. Rangka kerja TDSR memastikan peminjam mengekalkan nisbah hutang kepada pendapatan yang sihat merentasi semua kewajipan, bukan sekadar perumahan.

Perbandingan TDSR vs MSR: Walaupun TDSR (55%) kelihatan lebih longgar daripada MSR (30%), perbezaan utamanya ialah TDSR merangkumi SEMUA hutang. Ini bermakna jika anda mempunyai hutang bukan perumahan yang besar, kapasiti sebenar anda untuk mengambil pinjaman perumahan mungkin lebih rendah di bawah TDSR berbanding MSR. Sebaliknya, jika anda tiada hutang lain, TDSR membolehkan anda memperuntukkan lebih banyak pendapatan untuk perumahan berbanding MSR.

Tip Perancangan: Sebelum memohon pinjaman bank, pertimbangkan untuk melangsaikan atau menyatukan hutang sedia ada yang berkadar faedah tinggi. Mengurangkan kewajipan hutang bukan perumahan anda boleh meningkatkan kapasiti TDSR anda dengan ketara dan seterusnya amaun pinjaman maksimum untuk pembelian hartanah.

Advertisement

Pinjaman HDB vs Pinjaman Bank: Perbandingan Terperinci

Ciri Pinjaman HDB Pinjaman Bank
Loan-to-Value (LTV) Sehingga 80% (tujuan simulasi) Sehingga 75%
Kadar Faedah 2.6% (kadar konsesi) 3.5% - 4.5% (kadar pasaran)
Had Hutang MSR: 30% daripada pendapatan TDSR: 55% daripada pendapatan
Tempoh Maksimum 25 tahun atau umur 65 30 tahun atau umur 75
Kestabilan Kadar Stabil (dipautkan kepada CPF OA + 0.1%) Berubah-ubah (dipacu pasaran)
Penalti Bayaran Awal Tiada Berbeza-beza (tempoh lock-in biasa)
Pembiayaan Semula Boleh pembiayaan semula ke bank pada bila-bila masa Tidak boleh pembiayaan semula ke pinjaman HDB
Kelayakan Warganegara Singapura/PR sahaja Semua pembeli (termasuk warga asing)
Paling Sesuai Untuk Pendapatan lebih rendah, pembeli kali pertama, pencari kestabilan Pendapatan lebih tinggi, fokus pelaburan, pencari fleksibiliti

Bila Memilih Pinjaman HDB: Pinjaman HDB biasanya lebih baik jika anda mengutamakan kestabilan kadar faedah dan kadar yang lebih rendah. Kadar konsesi 2.6% jauh lebih rendah daripada kebanyakan kadar bank, menghasilkan penjimatan faedah yang besar sepanjang tempoh pinjaman. Kadar yang boleh dijangka (dipautkan kepada kadar CPF OA) memudahkan perancangan kewangan jangka panjang.

Bila Memilih Pinjaman Bank: Pinjaman bank mungkin lebih sesuai jika anda perlu meminjam lebih banyak (dihadkan oleh TDSR 55% berbanding MSR 30%) atau memerlukan tempoh lebih panjang (sehingga 30 tahun berbanding 25 tahun). Ini amat berguna untuk pembeli berpendapatan lebih tinggi yang membeli hartanah yang lebih mahal. Selain itu, pinjaman bank menawarkan lebih fleksibiliti untuk pembiayaan semula bagi memanfaatkan kadar promosi yang kompetitif.

Pertimbangan Penting: Sebaik sahaja anda membiayai semula daripada pinjaman HDB ke pinjaman bank, anda tidak boleh kembali kepada pinjaman HDB. Ini ialah keputusan sehala, jadi pertimbangkan strategi kewangan jangka panjang anda dengan teliti sebelum membuat pertukaran.

Penggunaan CPF untuk Pembelian HDB

Asas Akaun Biasa (OA) CPF: Simpanan Akaun Biasa CPF anda boleh digunakan untuk membeli flat HDB, termasuk membayar bayaran pendahuluan dan ansuran pinjaman perumahan bulanan. Ini mengurangkan perbelanjaan tunai yang diperlukan untuk pemilikan rumah dengan ketara dan memanfaatkan simpanan persaraan anda untuk pelaburan hartanah.

Keperluan Bayaran Pendahuluan: Untuk flat HDB, bayaran pendahuluan minimum 20% (jika mengambil pinjaman 80%) atau 25% (jika mengambil pinjaman bank 75%) diperlukan. 5% pertama mesti dibayar secara tunai, manakala selebihnya boleh dibayar menggunakan simpanan CPF OA. Sebagai contoh, bagi flat $500,000 dengan pinjaman HDB, anda memerlukan sekurang-kurangnya $25,000 tunai dan boleh menggunakan CPF untuk baki $75,000 daripada bayaran pendahuluan $100,000.

Valuation Limit (VL): Penggunaan CPF dihadkan pada Valuation Limit, iaitu yang lebih rendah antara harga pembelian atau nilai pasaran hartanah. Ini mengelakkan penggunaan CPF berlebihan pada hartanah yang terlalu mahal. Contohnya, jika anda bersetuju membayar $550,000 untuk flat yang dinilai pada $500,000, anda hanya boleh menggunakan CPF sehingga $500,000.

Withdrawal Limit (WL): Jumlah CPF yang boleh anda gunakan sepanjang hayat hartanah dihadkan pada 120% daripada Valuation Limit. Setelah anda mencapai had ini, semua bayaran pinjaman masa hadapan mesti dibuat secara tunai. Bagi hartanah $500,000, WL ialah $600,000. Selepas menggunakan $600,000 dalam CPF, anda mesti membayar secara tunai.

Keperluan Pajakan Baki: Untuk menggunakan CPF bagi pembelian HDB, hartanah mesti mempunyai sekurang-kurangnya 20 tahun baki pajakan. Selain itu, untuk penggunaan CPF maksimum, baki pajakan mesti dapat melindungi pembeli termuda sehingga umur 95 tahun. Contohnya, jika anda berumur 30 tahun, flat itu sepatutnya mempunyai sekurang-kurangnya 65 tahun baki pajakan (95 - 30) untuk penggunaan CPF penuh. Hartanah dengan pajakan lebih pendek mempunyai had penggunaan CPF yang diprorata.

Faedah Terakru: Apabila anda menggunakan CPF untuk perumahan, anda sebenarnya "meminjam" daripada simpanan persaraan anda. Apabila hartanah dijual, anda mesti memulangkan CPF yang digunakan berserta faedah terakru (pada kadar CPF OA) kembali ke akaun CPF anda. Ini memastikan simpanan persaraan anda terpelihara. Sebagai contoh, jika anda menggunakan CPF sebanyak $200,000 dan memegang hartanah itu selama 10 tahun, anda mungkin perlu memulangkan kira-kira $255,000 (prinsipal serta faedah terkumpul).

Perancangan Strategik: Walaupun menggunakan CPF maksimum kelihatan menarik (kurang perbelanjaan tunai), pertimbangkan keseimbangan antara penggunaan CPF dan bayaran tunai. Mengekalkan CPF membolehkannya berkembang pada kadar faedah yang baik (2.5% untuk OA) bagi persaraan. Selain itu, menggunakan lebih banyak tunai sekarang bermakna kurang keperluan untuk memulangkan CPF apabila menjual, memberi anda lebih fleksibiliti untuk pembelian hartanah seterusnya.

Istilah Kewangan Penting Dijelaskan

Nisbah Loan-to-Value (LTV)

Nisbah LTV mewakili peratusan nilai hartanah yang boleh dibiayai melalui pinjaman. Bagi pinjaman HDB, LTV adalah sehingga 80% (untuk tujuan simulasi; had rasmi semasa ialah 75%), manakala pinjaman bank menawarkan sehingga 75% LTV. Ini bermakna bagi hartanah $500,000, anda boleh meminjam sehingga $400,000 (80% LTV) atau $375,000 (75% LTV), dengan bakinya perlu dibayar sebagai bayaran pendahuluan.

Contoh: Harga hartanah $500,000, LTV 80% = Pinjaman maksimum $400,000, Bayaran pendahuluan $100,000

Mortgage Servicing Ratio (MSR)

MSR mengehadkan bayaran pinjaman perumahan bulanan anda kepada 30% daripada pendapatan kasar bulanan anda. Ini terpakai hanya kepada pinjaman perumahan HDB dan memastikan anda tidak membebankan kewangan anda secara berlebihan. Pendapatan di sini merujuk kepada gaji anda sebelum potongan CPF dan cukai. Jika anda memperoleh $5,000 sebulan, ansuran pinjaman maksimum anda ialah $1,500.

Contoh: Pendapatan $6,000/bulan, MSR 30% = Ansuran perumahan maksimum $1,800/bulan

Total Debt Servicing Ratio (TDSR)

TDSR mengehadkan jumlah kewajipan hutang bulanan anda (pinjaman perumahan + pinjaman kereta + pinjaman peribadi + kad kredit dan sebagainya) kepada 55% daripada pendapatan kasar bulanan anda. Digunakan untuk pinjaman bank, TDSR memberi gambaran menyeluruh tentang kemampuan hutang anda. Jika anda memperoleh $6,000 dan mempunyai hutang sedia ada sebanyak $500, anda boleh memperuntukkan sehingga $2,800 ($6,000 × 55% - $500) untuk pinjaman perumahan.

Contoh: Pendapatan $8,000/bulan, hutang sedia ada $1,000/bulan, TDSR 55% = Ansuran perumahan maksimum $3,400/bulan

Akaun Biasa CPF (OA)

Salah satu daripada tiga akaun CPF, OA direka untuk perumahan, insurans, pelaburan dan pendidikan. Simpanan menerima sekurang-kurangnya 2.5% faedah setahun (dengan tambahan 1% bagi $60,000 pertama). Dana OA boleh digunakan untuk bayaran pendahuluan hartanah dan ansuran pinjaman bulanan, sekali gus mengurangkan keperluan tunai dengan ketara.

Pendapatan baki semasa: 2.5% asas + 1% tambahan (bagi $60,000 pertama) = 3.5% pada amaun yang layak

Kadar Faedah Konsesi

HDB menawarkan kadar faedah konsesi (bersubsidi) untuk pinjaman perumahan, kini 2.6% setahun. Kadar ini dipautkan pada 0.1% di atas kadar faedah Akaun Biasa CPF, memberikan kestabilan dan penjimatan berbanding kadar pasaran. Ini diterjemahkan kepada ansuran bulanan yang lebih rendah dan jumlah faedah yang kurang sepanjang tempoh pinjaman.

Perbandingan: HDB 2.6% vs Bank 4.0% pada pinjaman $300,000/25 tahun = Jimat kira-kira $250/bulan atau $75,000 jumlah faedah

Kadar Faedah Ujian Tekanan

Langkah berhemah di mana pemberi pinjaman menilai kelayakan pinjaman anda menggunakan kadar faedah yang lebih tinggi daripada kadar sebenar. Bagi pinjaman HDB, kadar lantai 3.0% digunakan untuk penilaian (kadar sebenar ialah 2.6%). Bagi pinjaman bank, MAS memerlukan kadar ujian tekanan jangka sederhana 4.0%. Ini memastikan anda masih mampu menanggung pinjaman jika kadar faedah meningkat.

Tujuan: Melindungi peminjam daripada kemungkinan kenaikan kadar dan memastikan pemilikan rumah yang mampan

Contoh Pengiraan Dunia Sebenar

Contoh 1: Pasangan Muda - Pembelian HDB Pertama

Profil:

  • • Umur: 28 dan 30 tahun
  • • Pendapatan Bulanan Gabungan: $7,000
  • • Baki CPF OA: $80,000
  • • Tiada hutang sedia ada
  • • Pilihan: Pinjaman HDB, 25 tahun

Keputusan:

  • • Harga Hartanah Maksimum: $485,000
  • • Pinjaman Maksimum (80% LTV): $388,000
  • • Bayaran Pendahuluan: $97,000
  • • Tunai Diperlukan: $24,250 (5%)
  • • Penggunaan CPF: $72,750
  • • Ansuran Bulanan: $2,100 (30% daripada pendapatan - had MSR)

Analisis: Pasangan ini mampu membeli flat BTO 4 bilik dengan selesa. Simpanan CPF mereka menampung sebahagian besar bayaran pendahuluan, memerlukan perbelanjaan tunai yang minimum. Ansuran bulanan yang mematuhi MSR masih meninggalkan $4,900 untuk perbelanjaan lain.

Contoh 2: Profesional Pertengahan Kerjaya - Flat Jual Semula

Profil:

  • • Umur: 40 tahun
  • • Pendapatan Bulanan: $9,000
  • • Baki CPF OA: $150,000
  • • Pinjaman Kereta: $800/bulan
  • • Pertimbangan: Pinjaman Bank, 25 tahun

Keputusan:

  • • Harga Hartanah Maksimum: $615,000
  • • Pinjaman Maksimum (75% LTV): $461,250
  • • Bayaran Pendahuluan: $153,750
  • • Tunai Diperlukan: $30,750 (5%)
  • • Penggunaan CPF: $123,000
  • • Ansuran Bulanan: $2,875 (di bawah TDSR 55%)

Analisis: Pinjaman bank memberikan kapasiti pinjaman yang lebih tinggi kerana had TDSR 55%. Walau bagaimanapun, kadar faedah yang lebih tinggi (4% berbanding 2.6%) bermakna lebih banyak faedah dibayar dari semasa ke semasa. Pinjaman kereta sedia ada mengurangkan kapasiti TDSR yang tersedia sebanyak $800/bulan.

Contoh 3: Pembeli Bujang - Memaksimumkan Kemampuan

Profil:

  • • Umur: 35 tahun
  • • Pendapatan Bulanan: $5,500
  • • Baki CPF OA: $100,000
  • • Pinjaman Peribadi: $300/bulan
  • • Perbandingan: Pinjaman HDB vs Pinjaman Bank

Pilihan Pinjaman HDB:

  • • Harga Hartanah Maksimum: $358,000
  • • Ansuran Bulanan: $1,650 (MSR 30%)
  • • Jumlah Faedah (25 tahun): $132,000

Pilihan Pinjaman Bank:

  • • Harga Hartanah Maksimum: $412,000
  • • Ansuran Bulanan: $2,275 (TDSR 55%)
  • • Jumlah Faedah (25 tahun): $217,500

Analisis: Pinjaman bank membolehkan harga hartanah 15% lebih tinggi tetapi menelan kos faedah tambahan $85,500. Pinjaman HDB menawarkan kemampuan yang lebih baik dengan bayaran bulanan lebih rendah dan penjimatan faedah yang ketara, walaupun mengehadkan harga hartanah maksimum. Cadangan: pinjaman HDB untuk kestabilan dan penjimatan, kecuali jika keperluan hartanah tertentu melebihi kapasiti pinjaman HDB.

Nota dan Pertimbangan Penting

⚠️ Perubahan Peraturan

Kalkulator ini menggunakan peraturan 2026. Ambil perhatian bahawa pada 2026, had LTV HDB rasmi ialah 75%, tetapi alat ini menyokong sehingga 80% untuk tujuan simulasi dan perbandingan. Sentiasa sahkan peraturan semasa dengan HDB dan MAS sebelum membuat keputusan.

💰 Kos Tambahan Yang Tidak Termasuk

Kalkulator ini memberi tumpuan kepada kemampuan pinjaman. Ingat untuk memperuntukkan bajet bagi: Duti Setem (BSD), Yuran Guaman, Yuran Penilaian, Insurans Kebakaran, Home Protection Scheme (HPS), kos pengubahsuaian dan perbelanjaan pindah. Semua ini boleh menambah $15,000-$30,000 kepada jumlah kos anda.

📊 Penilaian Pendapatan

Untuk permohonan pinjaman, pemberi pinjaman menilai kestabilan pendapatan. Jika anda bekerja sendiri, pendapatan dipuratakan sepanjang 2-3 tahun. Pendapatan berasaskan komisen mungkin didiskaunkan. Bonus berubah-ubah mungkin tidak diambil kira sepenuhnya. Pastikan anda mempunyai dokumentasi yang betul (penyata CPF, penyata cukai, slip gaji).

🏠 Faktor Hartanah

Baki pajakan mempengaruhi kelulusan pinjaman dan penggunaan CPF. Hartanah dengan baki pajakan kurang daripada 60 tahun menghadapi sekatan. Lokasi, jenis flat dan keadaan pasaran mempengaruhi penilaian. Sentiasa dapatkan penilaian profesional sebelum komited kepada harga pembelian.

🔄 Pertimbangan Pembiayaan Semula

Anda boleh membiayai semula daripada HDB ke pinjaman bank pada bila-bila masa, tetapi TIDAK boleh daripada bank kembali ke HDB. Pertimbangkan perkara ini dengan teliti. Pembiayaan semula melibatkan kos (yuran guaman, yuran penilaian) biasanya sekitar $2,000-$3,000. Ia hanya berbaloi jika penjimatan faedah melebihi kos pembiayaan semula.

👥 Pemohon Bersama

Bagi pasangan atau pemohon bersama, gabungkan pendapatan dan simpanan CPF untuk kemampuan yang lebih baik. Walau bagaimanapun, hutang dan umur kedua-dua pemohon juga dipertimbangkan. Umur pemohon yang lebih muda menentukan tempoh pinjaman maksimum, manakala pemohon tertua mungkin mengehadkan tempoh jika jauh lebih berusia.

Soalan Lazim

Apakah perbezaan antara MSR dan TDSR?

MSR (Mortgage Servicing Ratio) mengehadkan bayaran pinjaman perumahan anda kepada 30% daripada pendapatan dan terpakai kepada pinjaman HDB. TDSR (Total Debt Servicing Ratio) mengehadkan semua bayaran hutang kepada 55% daripada pendapatan dan terpakai kepada pinjaman bank. MSR hanya mengambil kira hutang perumahan, manakala TDSR merangkumi semua hutang seperti pinjaman kereta, kad kredit dan pinjaman peribadi. Bagi seseorang yang tiada hutang lain, TDSR membenarkan bayaran pinjaman perumahan yang lebih tinggi berbanding MSR.

Bolehkah saya menggunakan 100% CPF untuk bayaran pendahuluan HDB saya?

Tidak, anda tidak boleh menggunakan 100% CPF untuk bayaran pendahuluan. 5% pertama daripada harga pembelian mesti dibayar secara tunai. Baki 15% (bagi jumlah bayaran pendahuluan 20% dengan pinjaman HDB) atau 20% (bagi jumlah bayaran pendahuluan 25% dengan pinjaman bank) boleh dibayar menggunakan simpanan Akaun Biasa CPF. Sebagai contoh, bagi flat $500,000, anda memerlukan sekurang-kurangnya $25,000 tunai, dan boleh menggunakan CPF untuk sehingga $75,000-$100,000 daripada bayaran pendahuluan bergantung pada jenis pinjaman anda.

Bagaimanakah umur saya mempengaruhi kelayakan pinjaman?

Umur anda mempengaruhi tempoh pinjaman maksimum dalam tiga cara. Pertama, pinjaman HDB tidak boleh melepasi umur 65 tahun (maksimum 25 tahun atau sehingga umur 65, yang mana lebih pendek). Kedua, pinjaman bank tidak boleh melepasi umur 75 tahun (maksimum 30 tahun atau sehingga umur 75, yang mana lebih pendek). Ketiga, tempoh yang lebih pendek bermaksud ansuran bulanan yang lebih tinggi, yang mungkin melebihi had MSR atau TDSR, lalu mengurangkan harga hartanah maksimum yang anda mampu beli. Sebagai contoh, seseorang berumur 45 tahun hanya boleh mengambil pinjaman HDB selama 20 tahun (65 - 45), bukan 25 tahun penuh.

Patutkah saya memilih pinjaman HDB atau pinjaman bank?

Pilih pinjaman HDB jika anda mengutamakan kadar faedah yang lebih rendah (2.6% vs 3.5-4.5%) dan kestabilan kadar, yang menjimatkan faedah dengan ketara dari semasa ke semasa. Pilih pinjaman bank jika anda perlu meminjam lebih banyak (TDSR 55% vs MSR 30% membenarkan amaun pinjaman lebih tinggi), memerlukan tempoh lebih panjang (30 vs 25 tahun), atau mahu fleksibiliti untuk pembiayaan semula. Pertimbangkan tahap pendapatan, situasi hutang dan matlamat kewangan jangka panjang anda. Pembeli berpendapatan lebih tinggi sering mendapat manfaat lebih daripada pinjaman bank walaupun kadarnya lebih tinggi, manakala pembeli berpendapatan sederhana lebih menjimatkan dengan pinjaman HDB.

Apa yang berlaku jika kadar faedah meningkat?

Bagi pinjaman HDB, kadar konsesi (kini 2.6%) dipautkan kepada kadar CPF OA ditambah 0.1%, jadi kenaikannya beransur-ansur dan boleh dijangka. Bagi pinjaman bank, kadar boleh berubah mengikut keadaan pasaran, berpotensi meningkatkan bayaran bulanan anda dengan ketara. Gunakan ciri ujian tekanan dalam kalkulator ini untuk melihat bagaimana kenaikan kadar +1% atau +2% mempengaruhi bayaran anda. Jika kadar meningkat, anda mungkin menghadapi cabaran kemampuan, itulah sebabnya pemberi pinjaman menggunakan kadar ujian tekanan (3.0% untuk HDB, 4.0% untuk bank) untuk menilai kelayakan anda. Sentiasa sediakan sedikit penampan dalam bajet untuk kemungkinan kenaikan kadar.

Bolehkah Penduduk Tetap (PR) mengambil pinjaman HDB?

Ya, Penduduk Tetap boleh mengambil pinjaman HDB, tetapi dengan beberapa sekatan berbanding Warganegara Singapura. PR menghadapi levy jual semula yang lebih ketat jika mereka sebelum ini memiliki flat HDB. Mereka hanya boleh membeli flat jual semula (bukan BTO) kecuali membeli bersama pasangan Warganegara Singapura. Amaun pinjaman, MSR dan kadar faedah adalah sama untuk PR dan Warganegara. Walau bagaimanapun, PR harus mengesahkan kelayakan khusus mereka dengan HDB kerana dasar boleh berubah mengikut keutamaan perumahan kerajaan.

Apakah CPF Withdrawal Limit (WL)?

CPF Withdrawal Limit ialah amaun CPF maksimum yang boleh anda gunakan untuk sesuatu hartanah sepanjang hayatnya, ditetapkan pada 120% daripada Valuation Limit (yang lebih rendah antara harga pembelian atau nilai pasaran). Sebagai contoh, jika anda membeli hartanah $500,000, WL anda ialah $600,000. Ini termasuk bayaran pendahuluan, ansuran bulanan dan sebarang penggunaan CPF lain. Sebaik sahaja anda mencapai had ini, semua bayaran masa hadapan mesti dibuat secara tunai. WL memastikan anda tidak menghabiskan keseluruhan simpanan persaraan CPF anda untuk perumahan. Jejaki penggunaan CPF anda dengan teliti jika anda merancang untuk memegang hartanah itu dalam jangka panjang atau banyak menggunakan CPF untuk ansuran.

Bagaimanakah amaun pinjaman maksimum dikira?

Amaun pinjaman maksimum ditentukan oleh yang lebih rendah antara dua pengiraan. Pertama, had LTV: 80% daripada nilai hartanah untuk pinjaman HDB (75% untuk bank). Kedua, had khidmat hutang: bayaran bulanan yang memastikan anda kekal dalam MSR (30% daripada pendapatan untuk HDB) atau TDSR (55% daripada pendapatan tolak hutang lain untuk bank), dikira secara songsang menggunakan kadar faedah ujian tekanan untuk menentukan kuantum pinjaman yang mampu ditanggung. Contohnya, dengan pendapatan $6,000 dan pinjaman HDB: MSR membenarkan bayaran $1,800/bulan, yang pada kadar tekanan 3.0% selama 25 tahun bersamaan kira-kira pinjaman maksimum $356,000.

Adakah saya perlu membayar balik CPF apabila saya menjual flat saya?

Ya, anda mesti memulangkan semua prinsipal CPF yang digunakan bersama faedah terakru (dikira pada kadar CPF OA) apabila anda menjual flat HDB anda. Amaun ini dipanggil "pemulangan CPF". Sebagai contoh, jika anda menggunakan $200,000 CPF dan memegang hartanah itu selama 15 tahun dengan faedah tahunan 2.5%, anda mesti memulangkan kira-kira $289,000. Pemulangan ini masuk semula ke CPF OA anda, melindungi simpanan persaraan anda. Hanya baki hasil jualan (selepas pemulangan CPF dan penyelesaian pinjaman) menjadi milik anda dalam bentuk tunai. Jika hasil jualan tidak mencukupi, anda perlu menambah dari tunai.

Bolehkah saya membiayai semula daripada pinjaman HDB ke pinjaman bank kemudian?

Ya, anda boleh membiayai semula daripada pinjaman HDB ke pinjaman bank pada bila-bila masa tanpa sekatan, selagi anda memenuhi kriteria kelayakan bank. Walau bagaimanapun, ini ialah keputusan sehala - setelah anda beralih ke pinjaman bank, anda tidak boleh membiayai semula kembali ke pinjaman HDB. Pembiayaan semula masuk akal jika kadar bank jatuh jauh di bawah kadar HDB, atau jika anda perlu membuka lebih ekuiti melalui LTV yang lebih tinggi. Pertimbangkan kos pembiayaan semula ($2,000-$3,000 dalam yuran) dan pastikan penjimatan kadar faedah melebihi kos ini. Juga ingat, pinjaman bank mempunyai turun naik kadar tidak seperti kadar konsesi HDB yang stabil.

Apakah komitmen bulanan lain yang termasuk dalam TDSR?

TDSR merangkumi SEMUA kewajipan hutang bulanan: pinjaman perumahan, pinjaman kereta, pinjaman motosikal, pinjaman peribadi, pinjaman pelajar, bayaran minimum kad kredit, kemudahan overdraf, pinjaman pengubahsuaian, dan sebarang komitmen kewangan lain. Walaupun anda menjadi penjamin pinjaman orang lain, kewajipan itu turut dikira. Untuk memaksimumkan kapasiti pinjaman perumahan anda di bawah TDSR, pertimbangkan untuk melangsaikan hutang berkadar faedah tinggi terlebih dahulu, terutama kad kredit dan pinjaman peribadi. Sesetengah pembeli secara strategik menangguhkan pembelian kereta atau melangsaikan pinjaman sedia ada sebelum memohon pinjaman perumahan untuk meningkatkan TDSR.

Bagaimanakah baki pajakan mempengaruhi pinjaman dan penggunaan CPF saya?

Baki pajakan mempengaruhi pembelian perumahan anda dalam tiga cara kritikal. Pertama, minimum pajakan 20 tahun diperlukan untuk menggunakan CPF. Kedua, bagi penggunaan CPF penuh, baki pajakan mesti melindungi pembeli termuda sehingga umur 95 tahun (contohnya, pembeli berumur 30 tahun memerlukan baki pajakan 65 tahun). Hartanah dengan pajakan lebih pendek menghadapi had penggunaan CPF yang diprorata. Ketiga, tempoh pinjaman tidak boleh melebihi baki pajakan tolak 20 tahun. Sebagai contoh, flat dengan baki pajakan 55 tahun mengehadkan tempoh pinjaman kepada 35 tahun (55 - 20), walaupun had 25 tahun dan had umur HDB mungkin mengenakan sekatan tambahan. Flat lama dengan baki pajakan kurang daripada 60 tahun mempunyai akses pinjaman dan CPF yang jauh berkurang, sekali gus menjejaskan kemampuan.

Adakah kalkulator ini tepat untuk kelulusan pinjaman sebenar saya?

Kalkulator ini memberikan anggaran yang boleh dipercayai berdasarkan peraturan dan formula standard, tetapi kelulusan pinjaman sebenar bergantung pada faktor tambahan yang tidak ditangkap di sini. Bank dan HDB menjalankan penilaian kredit terperinci, mengesahkan dokumentasi pendapatan, menilai kestabilan pekerjaan, menyemak laporan biro kredit, dan melakukan penilaian hartanah khusus. Skor kredit anda memberi kesan besar kepada kelulusan dan mungkin mempengaruhi kadar faedah yang ditawarkan. Gunakan kalkulator ini untuk perancangan awal dan penyediaan bajet, tetapi sentiasa dapatkan pre-approval daripada pemberi pinjaman sebelum komited kepada pembelian hartanah. Kalkulator ini paling tepat untuk pekerja bergaji dengan pendapatan stabil dan kredit yang baik; kurang tepat untuk individu bekerja sendiri atau mereka yang mempunyai struktur pendapatan yang kompleks.

Advertisement