# Berapa harga flat HDB yang anda mampu? Harga, bayaran pendahuluan, CPF dan tunai dijelaskan

> Bagaimana pendapatan anda menjadi harga flat maksimum di bawah MSR, TDSR dan had LTV 75%, berapa banyak bayaran pendahuluan boleh daripada CPF, kos lain yang perlu dibajet, dan cara menguji ansuran bulanan.

- Tool: [Kalkulator Kemampuan HDB (MSR & TDSR)](https://toolsg.com/ms/hdb-affordability-calculator)
- Language: ms (available: en, zh, ms, ta)
- Last verified against official sources: 2026-10-16
- Source site: ToolSG — a planning guide, not official or financial advice. Cite the agencies listed under Sources.

## Angka utama sepintas lalu

| Perkara | Nilai | Sumber |
| --- | --- | --- |
| Had ansuran bulanan (MSR) | 30% daripada pendapatan kasar bulanan — Terpakai untuk flat HDB dengan pinjaman HDB atau bank. | [MAS](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/msr-and-tdsr-rules) |
| Had semua hutang untuk pinjaman bank (TDSR) | 55% daripada pendapatan kasar bulanan | [MAS](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/msr-and-tdsr-rules) |
| Pinjaman-kepada-nilai maksimum (LTV) | 75% — jadi bayaran pendahuluan sekurang-kurangnya 25% — Untuk pinjaman HDB dan pinjaman bank pertama sejak 20 Ogos 2024. | [HDB](https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/business/estate-agents-and-salespersons/letters-to-keos/Measures-to-Cool-the-HDB-Resale-Market-and-Provide-Greater-Support-for-First-time-Home-Buyers) |
| Kadar untuk mengira pinjaman | 3% (pinjaman HDB) / sekurang-kurangnya 4% (pinjaman bank) — Anda membayar 2.6% untuk pinjaman HDB, atau kadar pakej bank anda. | [HDB / MAS](https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/working-out-your-flat-budget/credit-to-finance-a-flat-purchase) |
| Tunai yang diperlukan dengan pinjaman bank | Sekurang-kurangnya 5% daripada harga — Dengan pinjaman HDB, seluruh bayaran pendahuluan 25% boleh daripada Akaun Biasa CPF. | [HDB](https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/working-out-your-flat-budget/credit-to-finance-a-flat-purchase) |
| Had Pengeluaran CPF | 120% daripada Had Penilaian — Jumlah CPF maksimum untuk satu hartanah; selepas itu ansuran dibayar tunai. | [CPF Board](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/using-your-cpf-to-buy-a-home) |

## Menetapkan bajet flat yang realistik: langkah demi langkah

Kemampuan ialah harga yang boleh anda bayar tanpa membebankan bajet bulanan — bukan sekadar pinjaman terbesar yang dibenarkan oleh pemberi pinjaman.

1. **Kira bahagian pinjaman** (Pertama) — Masukkan pendapatan, umur, hutang lain dan jenis pinjaman. Kalkulator menukar 30% pendapatan kepada pinjaman maksimum pada kadar ujian, kemudian membahagi dengan 75% untuk mendapatkan harga yang sepadan. Alat: [Kalkulator Kelayakan Pinjaman HDB (HLE)](https://toolsg.com/ms/hdb-loan-eligibility-calculator), [Kalkulator TDSR & MSR (Berapa Pinjaman Rumah Saya)](https://toolsg.com/ms/tdsr-msr-calculator)
2. **Tambah wang sendiri** (Kedua) — Semak baki Akaun Biasa CPF dan berapa tunai yang boleh diketepikan. Dengan pinjaman bank, sekurang-kurangnya 5% harga mesti tunai. Alat: [Kalkulator Caruman CPF](https://toolsg.com/ms/cpf-calculator)
3. **Tambah geran** (Ketiga) — Pembeli kali pertama boleh menerima sehingga $230,000 geran perumahan CPF bagi flat jualan semula. Geran masuk ke CPF dan mengurangkan jumlah pinjaman. Alat: [Kalkulator Geran HDB (EHG)](https://toolsg.com/ms/hdb-grant-calculator)
4. **Tolak kos sekali sahaja** (Keempat) — Bajetkan duti setem, yuran guaman, penilaian, pengubahsuaian dan perabot, serta wang tunai melebihi penilaian bagi flat jualan semula. Alat: [Kalkulator Duti Setem Pembeli Singapura](https://toolsg.com/ms/bsd-stamp-duty-calculator), [Kalkulator Kos Sebenar Hartanah](https://toolsg.com/ms/property-true-cost-calculator), [Kalkulator Pinjaman Pengubahsuaian HDB](https://toolsg.com/ms/hdb-renovation-loan-calculator)
5. **Uji ansuran** (Sebelum membuat keputusan) — Lihat baris +1% dan +2%. Jika ansuran pinjaman bank pada +2% akan membebankan bajet, sasarkan harga lebih rendah atau simpan penampan tunai lebih besar. Alat: [Kalkulator Bayaran Balik Pinjaman Singapura](https://toolsg.com/ms/loan-repayment-calculator), [Kadar SORA Hari Ini](https://toolsg.com/ms/sora-index)
6. **Sahkan dengan HDB atau bank** (Sebelum OTP) — Mohon surat HFE (dan Kelulusan Pada Dasarnya bank jika perlu). Angka rasmi menggantikan anggaran ini.

## Daripada pendapatan kepada harga maksimum

Kalkulator mengira secara songsang daripada apa yang anda mampu bayar setiap bulan:

1. **Had bulanan.** 30% daripada pendapatan kasar bulanan isi rumah (MSR). Dengan pinjaman bank, had ini juga dihadkan oleh TDSR: 55% pendapatan tolak hutang bulanan lain.
2. **Pinjaman maksimum.** Pinjaman yang dapat dilunaskan oleh had bulanan itu sepanjang tempoh pada kadar ujian — 3% untuk pinjaman HDB, sekurang-kurangnya 4% untuk pinjaman bank.
3. **Harga maksimum.** Oleh kerana pinjaman paling banyak meliputi 75% harga, harga sepadan ialah pinjaman ÷ 0.75.
4. **Bayaran pendahuluan.** Baki 25%. Dengan pinjaman HDB semuanya boleh CPF; dengan pinjaman bank sekurang-kurangnya 5% tunai.

| Pendapatan isi rumah, pinjaman HDB 25 tahun | Pinjaman maksimum | Harga maksimum | Bayaran pendahuluan (25%) | Ansuran pada 2.6% |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| $5,000 | $316,300 | $421,800 | $105,400 | $1,435 |
| $7,000 | $442,800 | $590,500 | $147,600 | $2,009 |
| $10,000 | $632,600 | $843,500 | $210,900 | $2,870 |

Isi rumah $7,000 yang sama dengan pinjaman bank 25 tahun yang dikira pada 4% mendapat maksimum yang lebih rendah (pinjaman kira-kira $397,900, harga $530,500) dan mesti membayar sekurang-kurangnya **$26,500 tunai**, dan ansurannya bergantung pada kadar bank.

> **Petua:** Harga maksimum ialah siling, bukan sasaran. Jika bayaran pendahuluan akan mengosongkan CPF dan simpanan anda, tiada penampan untuk pengubahsuaian, kecemasan atau kenaikan kadar.

## Bayaran pendahuluan: CPF berbanding tunai

| | Pinjaman HDB | Pinjaman bank |
| --- | --- | --- |
| Bayaran pendahuluan minimum | 25% | 25% |
| Tunai minimum | Tiada | 5% daripada harga |
| Baki | Akaun Biasa CPF dan/atau tunai | Akaun Biasa CPF dan/atau tunai |
| Wang tunai melebihi penilaian (jualan semula) | Tunai sahaja | Tunai sahaja |

Kalkulator memberi amaran apabila baki Akaun Biasa CPF tidak mencukupi untuk bahagian CPF, supaya anda nampak berapa tunai tambahan yang diperlukan.

## Kos lain yang perlu dibajet

Harga flat bukan keseluruhan bil. Kos tambahan biasa bagi pembelian jualan semula:

- **Duti Setem Pembeli** (dan ABSD jika anda sudah memiliki hartanah) — perlu dibayar dalam 14 hari selepas melaksanakan OTP.
- **Yuran guaman dan pindah milik**, yuran permohonan jualan semula HDB dan yuran penilaian.
- **Wang tunai melebihi penilaian** jika harga melebihi penilaian HDB.
- **Insurans** — insurans kebakaran HDB dengan pinjaman HDB, dan HPS jika CPF membayar ansuran.
- **Pengubahsuaian dan perabot**, selalunya kos terbesar selepas bayaran pendahuluan.

[Kalkulator kos sebenar hartanah](https://toolsg.com/ms/property-true-cost-calculator) menjumlahkan kos ini bagi sesuatu harga.

## Menguji ansuran

Ujian tekanan menunjukkan ansuran bulanan pada kadar anda dan pada +1% serta +2%. Bagi isi rumah $7,000 di atas, pinjaman HDB $442,800 berharga **$2,009** sebulan pada 2.6%, **$2,241** pada 3.6% dan **$2,487** pada 4.6%.

Kadar pinjaman HDB hanya bergerak mengikut kadar Akaun Biasa CPF, jadi lonjakan besar tidak mungkin. Kadar terapung pinjaman bank mengikut SORA selepas tempoh kunci, jadi baris +2% ialah senario realistik untuk dirancang.

## Bagaimana penggunaan CPF dihadkan

- **Had Penilaian dan Had Pengeluaran.** Anda boleh menggunakan CPF sehingga Had Penilaian (harga atau penilaian yang lebih rendah), dan sehingga Had Pengeluaran (120% daripadanya) selepas Jumlah Persaraan Asas anda diketepikan.
- **Baki pajakan.** CPF boleh digunakan sepenuhnya hanya jika pajakan meliputi pembeli termuda hingga umur 95; jika tidak, penggunaan CPF diprorata. Lihat [kalkulator pajakan dan CPF](https://toolsg.com/ms/hdb-lease-cpf-calculator).
- **Bayaran balik semasa jualan.** Semua CPF yang digunakan, ditambah faedah yang sepatutnya diperoleh, kembali ke akaun CPF anda apabila menjual.

## Kesilapan lazim

- **Membajet pada 2.6% dan bukan 3%.** HDB mengira pinjaman pada 3%, jadi maksimum sebenar lebih rendah.
- **Terlupa 5% tunai dengan pinjaman bank.** Bagi flat $600,000, itu $30,000 yang tidak boleh daripada CPF.
- **Menjadikan maksimum sebagai sasaran.** Tinggalkan ruang untuk pengubahsuaian dan dana kecemasan.
- **Mengabaikan hutang lain dengan pinjaman bank.** Pinjaman kereta boleh menyebabkan TDSR mengikat sebelum MSR.
- **Mengabaikan susut pajakan.** Flat lama yang murah boleh mengehadkan tempoh pinjaman dan penggunaan CPF.

## Alat berkaitan

- [Kelayakan pinjaman HDB](https://toolsg.com/ms/hdb-loan-eligibility-calculator) — bahagian pinjaman dengan lebih terperinci.
- [Kalkulator geran HDB](https://toolsg.com/ms/hdb-grant-calculator) — geran yang mengurangkan pinjaman.
- [Kalkulator TDSR dan MSR](https://toolsg.com/ms/tdsr-msr-calculator) — untuk pinjaman bank dan hartanah persendirian.
- [Kalkulator bayaran balik pinjaman](https://toolsg.com/ms/loan-repayment-calculator) — jadual pelunasan penuh.

## Soalan lazim

**Apakah perbezaan antara MSR dan TDSR?**

MSR (Nisbah Khidmat Gadai Janji) mengehadkan ansuran gadai janji bulanan bagi flat HDB kepada 30% pendapatan kasar bulanan, sama ada pinjaman daripada HDB atau bank. TDSR (Nisbah Khidmat Hutang Keseluruhan) mengehadkan semua hutang bulanan, termasuk gadai janji baharu, kepada 55% pendapatan dan terpakai untuk pinjaman bank. Bagi flat HDB dengan pinjaman bank kedua-duanya terpakai, jadi had yang lebih ketat menentukan pinjaman anda.

**Bolehkah saya menggunakan CPF untuk keseluruhan bayaran pendahuluan?**

Dengan pinjaman HDB, boleh: bayaran pendahuluan minimum 25% boleh dibayar sepenuhnya daripada Akaun Biasa CPF. Dengan pinjaman bank, sekurang-kurangnya 5% harga mesti dibayar tunai dan baki 20% boleh daripada CPF atau tunai. Wang tunai melebihi penilaian sentiasa dibayar tunai.

**Bagaimana umur mempengaruhi pinjaman?**

Pinjaman HDB berjalan untuk tempoh paling pendek antara 25 tahun, 65 tolak purata umur pemohon, atau baki pajakan tolak 20 tahun. Jadi seseorang berumur 45 tahun boleh meminjam paling lama 20 tahun. Pinjaman bank untuk flat HDB boleh sehingga 30 tahun, tetapi had pinjaman-kepada-nilai turun jika tempoh melebihi 25 tahun atau melepasi umur 65. Tempoh lebih pendek bermakna pinjaman lebih kecil untuk MSR 30% yang sama.

**Patutkah saya memilih pinjaman HDB atau pinjaman bank?**

Pinjaman HDB mengenakan 2.6% setahun (terikat kepada kadar Akaun Biasa CPF), membenarkan bayaran pendahuluan sepenuhnya dengan CPF dan tiada penalti bayaran awal. Pinjaman bank mungkin lebih murah apabila kadar pasaran rendah dan tiada siling pendapatan, tetapi ia juga mesti lulus TDSR, memerlukan 5% tunai dan diharga semula selepas tempoh kunci. Anda boleh membiaya semula daripada pinjaman HDB ke bank kemudian, tetapi tidak boleh kembali.

**Bolehkah Penduduk Tetap mengambil pinjaman HDB?**

Hanya jika sekurang-kurangnya seorang pembeli ialah Warganegara Singapura. Isi rumah yang terdiri daripada Penduduk Tetap sahaja boleh membeli flat jualan semula dengan pinjaman bank, tertakluk kepada MSR, TDSR dan peraturan kelayakan HDB, tetapi tidak boleh mengambil pinjaman HDB.

**Bagaimana pinjaman maksimum dikira?**

Ia ialah yang terendah antara tiga had: pinjaman yang dapat dilunaskan oleh ansuran MSR 30% sepanjang tempoh yang dibenarkan pada kadar ujian (3% untuk pinjaman HDB, sekurang-kurangnya 4% untuk pinjaman bank); bagi pinjaman bank, ruang TDSR selepas hutang lain; dan 75% daripada harga atau penilaian yang lebih rendah. Dengan pendapatan $6,000 dan pinjaman HDB 25 tahun, MSR menyokong kira-kira $379,600.

**Apakah Had Pengeluaran CPF?**

Ia ialah jumlah maksimum CPF yang boleh digunakan untuk sesuatu hartanah: 120% daripada Had Penilaiannya (harga atau penilaian semasa pembelian, yang lebih rendah). Selepas mencapainya, ansuran mesti dibayar tunai. Baki pajakan pendek boleh mengurangkan CPF yang boleh digunakan.

**Adakah saya perlu memulangkan CPF apabila menjual?**

Ya. CPF yang digunakan, ditambah faedah yang sepatutnya diperoleh, dipulangkan ke akaun CPF anda daripada hasil jualan. Jika flat HDB dijual pada nilai pasaran dan hasilnya tidak mencukupi untuk bayaran balik penuh, anda tidak perlu menambah kekurangan itu dengan tunai.

**Apa yang dikira dalam TDSR?**

Semua obligasi hutang bulanan: gadai janji baharu, pinjaman hartanah lain, pinjaman kereta dan peribadi, pinjaman pengajian dan pengubahsuaian, bayaran minimum kad kredit serta jaminan untuk pinjaman orang lain. Menjelaskan pinjaman kereta atau peribadi sebelum memohon selalunya cara paling cepat untuk meminjam lebih daripada bank.

**Adakah keputusan kalkulator ini pinjaman yang diluluskan?**

Tidak. Ia anggaran perancangan berdasarkan peraturan MSR, TDSR, kadar ujian, tempoh dan LTV yang diterbitkan. HDB menyatakan pinjaman rasmi anda dalam surat HFE, dan bank memberikan Kelulusan Pada Dasarnya selepas penilaian kredit.


## Sumber rujukan

- [HDB — Credit to finance a flat purchase](https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/working-out-your-flat-budget/credit-to-finance-a-flat-purchase)
- [MAS — MSR and TDSR rules](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/msr-and-tdsr-rules)
- [HDB — Measures announced in Aug 2024 (LTV 75%)](https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/business/estate-agents-and-salespersons/letters-to-keos/Measures-to-Cool-the-HDB-Resale-Market-and-Provide-Greater-Support-for-First-time-Home-Buyers)
- [CPF Board — Using your CPF to buy a home](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/using-your-cpf-to-buy-a-home)