# Kos sebenar membeli rumah di Singapura: di awal, setiap tahun dan semasa menjual

> Setiap kos selain ansuran bulanan — duti setem, yuran, pengubahsuaian, penyelenggaraan, cukai harta, faedah terakru CPF dan kos menjual — serta cara mengira harga pulang modal sebelum menandatangani.

- Tool: [Kalkulator Kos Sebenar Hartanah](https://toolsg.com/ms/property-true-cost-calculator)
- Language: ms (available: en, zh, ms, ta)
- Last verified against official sources: 2026-10-16
- Source site: ToolSG — a planning guide, not official or financial advice. Cite the agencies listed under Sources.

## Angka utama sepintas lalu

| Perkara | Nilai | Sumber |
| --- | --- | --- |
| Pinjaman maksimum (pinjaman perumahan pertama) | 75% daripada harga atau penilaian — Jadi sekurang-kurangnya 25% daripada tunai dan CPF anda sendiri. | [MAS / HDB](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/loan-tenure-and-loan-to-value-limits) |
| Duti Setem Pembeli | 1% hingga 6%, progresif — $24,600 atas $1 juta pertama. | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| ABSD untuk rumah kedua Warganegara Singapura | 20% — $320,000 bagi kondo $1.6 juta. | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| Faedah terakru CPF | 2.5% setahun atas CPF yang digunakan — Dipulangkan ke CPF anda, bersama prinsipal, semasa menjual. | [CPF Board](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership) |
| Duti Setem Penjual (rumah persendirian) | 16% · 12% · 8% · 4% — Jika dijual dalam tahun 1–4 selepas pembelian (dari 4 Julai 2025). | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty) |
| Tempoh penghunian minimum HDB | 5 tahun — Lebih panjang daripada tempoh SSD, jadi SSD jarang terpakai untuk flat HDB. |  |

## Mengira kos pembelian daripada tawaran hingga jualan: langkah demi langkah

Jalankan mengikut urutan. Setiap langkah menambah satu blok kos yang ditinggalkan oleh kalkulator gadai janji biasa.

1. **Tunai dan CPF di awal** (Sebelum tawaran) — Bayaran pendahuluan (tunai dan CPF), BSD, ABSD jika ada, yuran guaman dan pindah milik, penilaian, dan wang tunai melebihi penilaian. Alat: [Kalkulator Duti Setem Pembeli Singapura](https://toolsg.com/ms/bsd-stamp-duty-calculator), [Kalkulator ABSD Singapura](https://toolsg.com/ms/absd-calculator), [Kalkulator Kemampuan HDB (MSR & TDSR)](https://toolsg.com/ms/hdb-affordability-calculator)
2. **Kos berpindah masuk** (Sebelum pengambilan kunci) — Pengubahsuaian, perabot dan perkakas. Pengubahsuaian ialah perbelanjaan sebenar yang jarang diperoleh semula semasa jualan semula. Alat: [Kalkulator Pinjaman Pengubahsuaian HDB](https://toolsg.com/ms/hdb-renovation-loan-calculator)
3. **Kos berjalan setiap tahun** (Selagi anda memilikinya) — Faedah pinjaman, caj penyelenggaraan atau pemuliharaan, cukai harta atas Nilai Tahunan, insurans rumah dan kebakaran, serta pembaikan. Alat: [Kalkulator Cukai Hartanah Singapura](https://toolsg.com/ms/property-tax-calculator), [Kalkulator Bayaran Balik Pinjaman Singapura](https://toolsg.com/ms/loan-repayment-calculator), [Penganggar Premium Skim Perlindungan Rumah CPF (Insurans Gadai Janji HDB)](https://toolsg.com/ms/hps-premium-estimator)
4. **Kos tersembunyi CPF** (Sepanjang masa) — Setiap dolar CPF OA yang digunakan berhenti memperoleh 2.5% setahun, dan anda mesti memulangkan prinsipal serta faedah itu ke CPF semasa menjual. Alat: [Kalkulator Caruman CPF](https://toolsg.com/ms/cpf-calculator)
5. **Kos menjual dan pulang modal** (Sebelum membeli) — Komisen ejen ditambah GST, yuran guaman dan sebarang Duti Setem Penjual. Kalkulator mengira harga yang diperlukan pada 5 dan 10 tahun sekadar untuk pulang modal.

## Mengapa ansuran bukan kosnya

Kalkulator gadai janji menjawab "berapa saya bayar setiap bulan?". Angka itu mengetepikan tiga perkara yang menentukan sama ada pembelian masuk akal dari segi kewangan:

1. **Wang yang keluar sebelum anda mendapat kunci** — duti setem, yuran dan pengubahsuaian.
2. **Wang yang terus keluar** — faedah, penyelenggaraan, cukai harta dan insurans.
3. **Wang yang anda lepaskan** — faedah CPF yang tidak lagi diperoleh, yang mesti dipulangkan ke CPF semasa menjual.

## Empat blok kos

| Blok | Kandungan | Tunai atau CPF |
| --- | --- | --- |
| Di awal | Bayaran pendahuluan, BSD, ABSD, yuran guaman, penilaian, wang tunai melebihi penilaian | Campuran; ABSD dan COV biasanya tunai dahulu |
| Berpindah masuk | Pengubahsuaian, perabot, perkakas | Tunai atau pinjaman pengubahsuaian |
| Setiap tahun | Faedah pinjaman, penyelenggaraan/pemuliharaan, cukai harta, insurans, pembaikan | Kebanyakannya tunai; ansuran boleh guna CPF |
| Menjual | Komisen ejen + GST, yuran guaman, Duti Setem Penjual | Daripada hasil jualan |

Bahagian **prinsipal** setiap ansuran bukan kos — ia menukar tunai kepada ekuiti — jadi kalkulator menunjukkannya berasingan sebagai simpanan paksa. **Faedah** ialah wang yang hilang.

## Faedah terakru CPF, dijelaskan

Apabila anda menggunakan simpanan Akaun Biasa CPF untuk rumah, wang itu berhenti memperoleh 2.5% setahun dalam CPF. CPF menyimpan jumlah faedah yang sepatutnya diperoleh — **faedah terakru**. Apabila anda menjual, prinsipal **dan** faedah terakru dikembalikan ke akaun CPF sebelum anda menerima sebarang tunai.

Menggunakan $200,000 CPF pada awal tempoh pemilikan sepuluh tahun mengumpul kira-kira **$56,000** faedah terakru. Bagi flat yang hanya naik sedikit nilainya, bayaran balik itu boleh menyerap keseluruhan keuntungan atas kertas — wang itu masih milik anda, tetapi kembali ke CPF, bukan akaun bank.

> **Petua:** Faedah terakru bukan penalti; ia melindungi simpanan persaraan anda. Tetapi ia bermakna "keuntungan" atas kertas mungkin meninggalkan sedikit tunai untuk rumah seterusnya.

## Harga pulang modal

Kalkulator mengira **harga jualan yang mengembalikan semua yang anda masukkan** — bayaran pendahuluan, duti setem, yuran, pengubahsuaian, faedah dan kos berjalan, ditambah baki pinjaman dan bayaran balik CPF — selepas kos menjual dan sewa yang diterima. Kemudian ia menukarnya kepada pertumbuhan harga tahunan yang mesti dicapai dalam 5 dan 10 tahun.

Jika pulang modal dalam lima tahun memerlukan pertumbuhan 3.4% setahun sedangkan rumah serupa naik 1% setahun, pembelian itu hanya sesuai sebagai rumah jangka panjang, bukan pelaburan jangka pendek.

## Contoh: kondo $1.6 juta sebagai rumah kedua

Warganegara Singapura yang sudah memiliki rumah membayar **BSD $49,600** dan **ABSD $320,000** (20%), ditambah yuran guaman dan pengubahsuaian. Jika masih ada pinjaman perumahan untuk rumah pertama, pinjaman baharu dihadkan pada LTV 45% dan sekurang-kurangnya 25% harga mesti tunai. ABSD sahaja memerlukan bertahun-tahun pertumbuhan harga untuk diperoleh semula.

## Kesilapan lazim

- **Mengira prinsipal sebagai kos** — atau mengabaikan faedah sebagai kos.
- **Terlupa ABSD** bagi hartanah kedua.
- **Mengabaikan faedah terakru CPF** semasa menganggar hasil jualan.
- **Menjual rumah persendirian dalam 4 tahun** dan dikenakan Duti Setem Penjual.
- **Menganggap pengubahsuaian sebagai pelaburan** — ia jarang menambah kosnya kepada harga jualan.

## Alat berkaitan

- [Kalkulator BSD](https://toolsg.com/ms/bsd-stamp-duty-calculator) dan [kalkulator ABSD](https://toolsg.com/ms/absd-calculator) — duti setem secara terperinci.
- [Kalkulator cukai harta](https://toolsg.com/ms/property-tax-calculator) — cukai tahunan atas Nilai Tahunan.
- [Kalkulator bayaran balik pinjaman](https://toolsg.com/ms/loan-repayment-calculator) — faedah berbanding prinsipal dari semasa ke semasa.
- [Kalkulator TDSR dan MSR](https://toolsg.com/ms/tdsr-msr-calculator) — berapa bank akan memberi pinjaman.

## Soalan lazim

**Mengapa faedah terakru CPF begitu penting?**

Kerana ia dipulangkan ke CPF anda sebelum anda melihat sebarang tunai. Jika anda menggunakan S$200,000 CPF sepanjang sepuluh tahun, kira-kira S$56,000 faedah terakru terkumpul di atasnya. Bagi flat yang hanya naik sedikit, keseluruhan keuntungan di atas kertas boleh kembali ke CPF dan bukan ke akaun bank anda.

**Adakah prinsipal pinjaman satu kos?**

Tidak. Bahagian prinsipal ansuran anda menukar tunai kepada ekuiti dalam hartanah, jadi kalkulator ini mengecualikannya daripada kos bulanan sebenar dan menunjukkannya secara berasingan sebagai simpanan paksa. Faedah pula ialah wang yang hilang terus.

**Bagaimana harga pulang modal dikira?**

Ia ialah harga jualan di mana hasil bersih anda, selepas komisen ejen dengan GST, yuran guaman dan sebarang Duti Setem Penjual, tepat menampung baki pinjaman, semua yang anda bayar, dan faedah terakru CPF yang mesti dipulangkan. Pendapatan sewa yang diterima akan mengurangkannya.

**Adakah saya membayar ABSD untuk flat HDB BTO?**

ABSD bergantung pada bilangan hartanah kediaman yang anda miliki, bukan sama ada flat itu daripada HDB. Warganegara yang membeli rumah pertama tidak membayar ABSD. Jika anda memiliki hartanah lain, anda biasanya perlu melupuskannya, dan peraturan kelayakan HDB terpakai di samping peraturan cukai.

**Mengapa cukai harta saya berubah apabila unit disewakan?**

Kadar penghuni pemilik bermula pada 0% dan disubsidi dengan banyak. Sebaik sahaja keseluruhan unit disewakan, kadar bukan penghuni pemilik terpakai, bermula pada 12% daripada nilai tahunan. Bagi kondo ini boleh menambah beberapa ribu dolar setahun.

**Adakah Duti Setem Penjual terpakai kepada flat HDB?**

Flat HDB tertakluk kepada Tempoh Pendudukan Minimum 5 tahun, yang lebih panjang daripada tetingkap SSD 4 tahun, jadi SSD biasanya tidak terpakai dalam praktiknya. Kalkulator menetapkan SSD kepada sifar bagi HDB dan memberi amaran jika anda merancang untuk menjual sebelum MOP tamat.

**Adakah kadar dalam kalkulator ini terkini?**

Ia mencerminkan kadar BSD dari 15 Februari 2023, kadar ABSD dari 27 April 2023, jalur cukai harta penghuni pemilik dari 1 Januari 2025, jadual Duti Setem Penjual dari 4 Julai 2025, dan kadar konsesi HDB 2.6%. Sentiasa sahkan dengan IRAS, HDB dan CPF sebelum anda membuat komitmen.


## Sumber rujukan

- [IRAS — Buying or acquiring property (BSD, ABSD)](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property)
- [IRAS — Property tax](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax)
- [MAS — Loan tenure and loan-to-value limits](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/loan-tenure-and-loan-to-value-limits)
- [CPF Board — Home ownership](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership)