# 额外买方印花税（ABSD）：各类买家税率、减免与退款

> 谁要付 ABSD、付多少——新加坡公民、永久居民、外国人和实体——房产数量怎么算、已婚夫妇的减免与退款，以及 ABSD 如何与 BSD 叠加。

- Tool: [新加坡额外买家印花税计算器](https://toolsg.com/zh/absd-calculator)
- Language: zh (available: en, zh, ms, ta)
- Last verified against official sources: 2026-10-16
- Source site: ToolSG — a planning guide, not official or financial advice. Cite the agencies listed under Sources.

## 关键数字一览

| 项目 | 数值 | 来源 |
| --- | --- | --- |
| 新加坡公民 | 0% · 20% · 30% — 第一套 · 第二套 · 第三套及以上住宅。 | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| 永久居民 | 5% · 30% · 35% — 第一套 · 第二套 · 第三套及以上住宅。 | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| 外国人 | 60% — 任何住宅房产。 | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| 实体和受托人 | 65% — 房屋发展商 40%（如期完工并售出可退还其中 35%）。 | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| 现行税率生效日期 | 2023 年 4 月 27 日 — 至 2026 年财政预算案仍未改变。 |  |
| 计税与缴付 | 成交价与市价较高者，14 天内缴付 — 在买方印花税之外另行征收。 |  |

## 已婚夫妇买第二套房：ABSD 退款途径

至少一方是新加坡公民的已婚夫妇，如果在卖掉旧房前先买新房，只要及时出售，就可以申请退还 ABSD。

1. **确认房产数量和税率** (购买之前) — 计算每位买家在新加坡或海外拥有的所有住宅，包括部分产权。联名购买按其中最高税率计算。
2. **先缴付 ABSD** (签约后 14 天内) — 第二套房税率（公民为 20%）连同 BSD 须全额缴付。预留现金：ABSD 不能加进贷款；如果用公积金，通常要先付现金再申请报销。 相关工具: [新加坡买家印花税计算器](https://toolsg.com/zh/bsd-stamp-duty-calculator), [房产真实持有成本计算器](https://toolsg.com/zh/property-true-cost-calculator)
3. **及时卖掉第一套房** (6 个月内) — 购买现成房屋后 6 个月内卖掉第一套房；若新房仍在建，则在新房取得临时入伙准证（TOP）或法定完工证书（CSC）后 6 个月内。
4. **申请退款** (出售之后) — 在出售后规定期限内向 IRAS 申请。夫妇须仍是婚姻关系，且两人都须是新房的产权人。

## ABSD 的用途

ABSD 是降温措施。它叠加在买方印花税之上，目的是抑制购买超过自住需要的房屋，以及外国人和公司购房。与 BSD 不同，它是按**全部房价**（若市价较高则按市价）征收的**固定百分比**。

| 买家 | 第一套 | 第二套 | 第三套及以上 |
| --- | --- | --- | --- |
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
| 实体或受托人 | 65% | 65% | 65% |

## 房产数量怎么算

- **只计住宅房产**——组屋、执行共管公寓、私人公寓、有地住宅——包括新加坡**和海外**的。
- **部分产权也算一套。** 拥有父母组屋 10% 的产权，你下一次购买就算第二套。
- **联名购买按最高税率。** 没有房产的公民与已有一套房的永久居民联名购买，按永久居民第二套房的税率征收。
- **自由贸易协定。** 美国公民，以及冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民和永久居民，在 ABSD 上享有与新加坡公民相同的待遇。

## 已婚夫妇的减免与退款

- **第一套房，公民 + 永久居民夫妇。** 至少一方是新加坡公民的已婚夫妇联名购买第一套房，可获减免永久居民的 5%。
- **换房时买第二套。** 至少一方是新加坡公民的已婚夫妇先按第二套房税率缴付，如果在 6 个月内卖掉第一套房，可以申请**退款**（见上方步骤）。

条件可能改变，依赖这两项之前请先阅读 IRAS 的减免页面。

## 计算示例

| 情况 | ABSD | BSD | 印花税合计 |
| --- | --- | --- | --- |
| 公民，第一套房，$1,000,000 | $0 | $24,600 | $24,600 |
| 公民，第二套房，$1,000,000 | $200,000 | $24,600 | $224,600 |
| 永久居民，第一套房，$800,000 | $40,000 | $18,600 | $58,600 |
| 外国人，$2,000,000 公寓 | $1,200,000 | $69,600 | $1,269,600 |

> **提示：** “拆名”（decoupling）——一方把份额卖给配偶，让自己以首次购屋者身份再买——会受到严格审查。IRAS 视主要为避开 ABSD 而作的安排为避税，考虑之前请先咨询专业意见。

## 常见错误

- **忘了海外房产。** 海外房产也算。
- **以为小份额不算。** 任何住宅房产份额都算。
- **错过 6 个月退款期限。** 退款就没了，而 20% 房价通常是整笔交易中最大的数字。
- **打算用贷款付 ABSD。** ABSD 不属于贷款。即使公积金可以报销，也要准备在 14 天内付出现金。

## 相关工具

- [BSD 计算器](https://toolsg.com/zh/bsd-stamp-duty-calculator)——每位买家都要付的基本印花税。
- [TDSR 与 MSR 计算器](https://toolsg.com/zh/tdsr-msr-calculator)——第二笔房贷的 LTV 降至 45%。
- [房产真实成本计算器](https://toolsg.com/zh/property-true-cost-calculator)——所有前期费用。
- [房产税计算器](https://toolsg.com/zh/property-tax-calculator)——投资房的非自住税率。

## 常见问题

**What is the ABSD rate for Singapore citizens in 2026?**

From 27 April 2023: 0% on the first residential property, 20% on the second, 30% on the third and subsequent. Budget 2026 did not change these rates.

**Do foreigners always pay 60%?**

The headline rate is 60% on any residential property. Some FTA nationals may be treated as citizens if IRAS grants remission. Confirm with IRAS.

**Does a joint purchase average the rates?**

No. IRAS applies the highest ABSD rate among the buyers.

**Is ABSD charged on HDB flats?**

Yes, when the buyer profile and property count attract ABSD. HDB eligibility rules are additional.

**What do housing developers pay?**

35% that may be remitted if development conditions are met, plus 5% that is not remittable (40% on stamping).

**Does this include BSD?**

No. BSD is a separate progressive duty. Add both for the stamp-duty cash needed at completion.

**Are inherited properties counted?**

Often yes. IRAS counts residential properties you own, including many inherited shares. Check the IRAS ABSD page.

**Is this legal advice?**

No. Use IRAS e-Stamping as the record. Rates can change.


## 资料来源

- [IRAS — Buying or acquiring property (ABSD rates and remissions)](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property)
- [IRAS — Stamp duty](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty)