建屋发展局房贷负担能力计算器

建屋局房贷负担能力计算器是专为新加坡潜在购房者设计的综合财务规划工具。无论您是首次购房者考虑预购组屋（BTO），还是考虑转售组屋，本计算器都能帮助您根据当前建屋发展局（HDB）法规和新加坡金融管理局（MAS）指南了解您的真实购买力。

本计算器考虑了多个关键因素，包括您的年龄、收入、现有财务承诺、公积金普通户头存款和贷款偏好。它进行实时计算，显示您能负担的最高房价、所需首付明细，以及建屋局贷款和银行贷款两种情况下的实际每月分期付款。

了解您的负担能力是购房之旅的第一个关键步骤。根据准确的财务预测做出明智决策，可以帮助您避免财务过度扩张，同时确保找到真正适合您预算和生活方式需求的住房。

本计算器包含2026年法规，包括建屋局贷款的抵押贷款偿还率（MSR）、银行贷款的总债务偿还率（TDSR）、贷款与估值比率（LTV）限制以及公积金使用规则。所有计算都是透明的，准确显示您的负担能力是如何确定的。

1. 输入您的个人资料：首先输入您的年龄和公民身份。这些因素会影响贷款资格、期限限制和可用贷款类型。新加坡公民通常比永久居民享有更优惠的贷款条件。
2. 输入财务信息：输入您的每月总收入（扣除公积金前）、任何现有的每月贷款承诺（汽车贷款、个人贷款、信用卡分期付款）以及您当前的公积金普通户头余额。请准确填写，因为这些直接影响您的借款能力。
3. 设置贷款偏好：在建屋局贷款和银行贷款之间选择，设置您期望的贷款期限（建屋局最长25年，银行贷款最长30年），如适用，输入您获得的或预期获得的银行贷款利率。
4. 查看综合结果：计算器会立即显示您能负担的最高房价、贷款金额、首付明细（公积金与现金）以及估计的每月分期付款。它还显示您是否在MSR或TDSR限额内。
5. 比较贷款选项：使用比较功能并排查看建屋局贷款和银行贷款。这有助于您了解较低利率（建屋局）和较高贷款金额（银行）之间的权衡。
6. 查看压力测试：检查利率上升如何影响您的每月还款。这有助于您规划潜在的利率上升，并确保即使利率上升您仍能负担该房产。
7. 注意警告：注意任何关于超过债务偿还率或与年龄相关的期限限制的警告信息。这些表明您可能需要调整您的期望或财务规划的领域。

什么是MSR？抵押贷款偿还率（MSR）是用于建屋局住房贷款的关键负担能力衡量标准。它将每月住房贷款分期付款限制为借款人月总收入的最高30%。这项由建屋局实施的法规，确保购房者在购买组屋时不会在财务上过度扩张。

MSR如何计算：MSR =（每月贷款分期付款 ÷ 月总收入）× 100%。例如，如果您的月总收入为$5,000，根据MSR，您的最高月贷款还款额为$1,500（$5,000的30%）。

为什么MSR重要：MSR上限保护购房者免于承担他们无法舒适负担的抵押贷款。通过将贷款分期付款限制在收入的30%，它确保购房者有足够的资金用于其他必需开支，如食品、交通、水电、保险和储蓄。

MSR评估考虑因素：在计算MSR时，建屋局使用3.0%的压力测试利率底线（尽管实际建屋局优惠利率目前为2.6%）。这种谨慎的方法确保即使未来利率上升，您仍能负担还款。

对您的贷款的影响：MSR直接决定您建屋局贷款的最高贷款金额。如果您有较高的收入，您可以获得更大的贷款。但是，如果您有现有债务义务，这些会减少您用于MSR计算的有效收入，从而降低您的借款能力。

什么是TDSR？总债务偿还率（TDSR）是新加坡金融管理局（MAS）对银行住房贷款实施的综合债务限制。与仅考虑住房贷款的MSR不同，TDSR考虑所有债务义务，包括信用卡债务、汽车贷款、个人贷款、学生贷款和其他财务承诺。TDSR上限为月总收入的55%。

TDSR如何计算：TDSR =（每月总债务义务 ÷ 月总收入）× 100%。例如，如果您每月赚$6,000并且有总计$1,000的现有债务，您最多只能为住房贷款分期付款分配$2,300（$6,000 × 55% - $1,000）。

为什么TDSR更严格：银行贷款通常提供比建屋局贷款更高的贷款与估值比率和更长的期限，这可能导致更高的整体债务水平。TDSR框架确保借款人在所有义务（而不仅仅是住房）中保持健康的债务收入比。

TDSR与MSR比较：虽然TDSR（55%）看起来比MSR（30%）宽松，但关键区别在于TDSR包括所有债务。这意味着如果您有大量非住房债务，在TDSR下您承担住房贷款的实际能力可能低于MSR。相反，如果您没有其他债务，TDSR允许您将更多收入分配给住房，相比MSR。

规划提示：在申请银行贷款之前，考虑还清或合并现有的高利息债务。减少您的非住房债务义务可以显著增加您的TDSR能力，从而增加您购买房产的最高贷款金额。

公积金普通户头（OA）基础：您的公积金普通户头存款可用于购买组屋，包括支付首付和每月住房贷款分期付款。这大大减少了房屋所有权所需的现金支出，并利用您的退休储蓄进行房产投资。

首付要求：对于组屋，需要至少20%的首付（如果获得80%贷款）或25%的首付（如果获得75%银行贷款）。前5%必须以现金支付，其余可以使用公积金普通户头存款支付。例如，对于$500,000的组屋使用建屋局贷款，您至少需要$25,000现金，剩余的$75,000首付（$100,000首付）可以使用公积金。

估值限额（VL）：公积金使用上限为估值限额，即购买价格或房产市场价值中的较低者。这防止在高价房产上过度使用公积金。例如，如果您同意为估值为$500,000的组屋支付$550,000，您只能使用公积金最多$500,000。

提取限额（WL）：您在房产生命周期内可以使用的公积金总额上限为估值限额的120%。一旦达到此限额，所有未来的贷款支付必须以现金支付。对于$500,000的房产，提取限额为$600,000。使用$600,000公积金后，您必须支付现金。

剩余租期要求：要使用公积金购买组屋，房产必须至少有20年的剩余租期。此外，为了最大限度地使用公积金，剩余租期必须能够覆盖最年轻买家直到95岁。例如，如果您30岁，组屋应该至少有65年的剩余租期（95 - 30）才能完全使用公积金。租期较短的房产的公积金使用限额按比例计算。

累积利息：当您使用公积金购房时，您是从退休储蓄中"借款"。出售房产时，您必须将使用的公积金加上累积利息（按公积金普通户头利率计算）退回到您的公积金账户。这确保了您的退休储蓄得到保护。例如，如果您使用了$200,000公积金并持有房产10年，您可能需要退还约$255,000（本金加累积利息）。

战略规划：虽然使用最大公积金看起来很有吸引力（现金支出少），但请考虑平衡公积金使用与现金支付。保留公积金使其能够以有利的利率（普通户头2.5%）为退休复利增长。此外，现在使用更多现金意味着出售时需要退还的公积金更少，为您的下一次房产购买提供更多灵活性。