新加坡组屋负担能力计算器（MSR 与 TDSR）
计算您在新加坡能负担的组屋房价 - MSR、TDSR、贷款资格和每月分期付款
年龄会影响贷款期限和资格
只有新加坡公民和永久居民可以购买组屋
扣除公积金和税前
所有现有贷款还款
用于首付和分期付款
建屋局贷款最长25年，银行贷款最长30年
建屋局贷款结果
利率压力测试
查看利率上升如何影响您的每月还款
| Scenario | Interest Rate | Monthly Payment | Change |
|---|
重要免责声明
本计算器仅供估算用途。实际贷款资格和金额可能因以下因素而异：
- 建屋局或银行的详细财务评估
- 信用记录和信用评分
- 具体房产估值
- 房产剩余租期
- 未包含的其他财务义务
- 法规和利率的变化
数据隐私：所有计算均在您的浏览器本地进行。不会存储或传输任何个人数据到任何服务器。
官方信息：请咨询建屋局、银行和持牌财务顾问以获得准确评估。
深度指南
我能买多贵的组屋？房价、首付、公积金和现金一次讲清
收入如何在 MSR、TDSR 和 75% LTV 规则下换算成最高房价，首付有多少可以用公积金，还要预留哪些费用，以及如何对月供做压力测试。
关键数字一览
定一个实际可行的购屋预算：分步流程
负担能力是指不让每月开支吃紧的房价——而不只是贷方愿意借给你的最高额。
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步骤 1: 先算贷款部分
第一步输入收入、年龄、其他债务和贷款类型。计算器把收入的 30% 按压力利率换算成最高贷款，再除以 75% 得出对应房价。
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步骤 4: 扣除一次性费用
第四步预留印花税、律师费、估价费、装修和家具费用，以及转售组屋可能要付的超出估价部分（COV）。
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步骤 5: 对月供做压力测试
做决定之前看 +1% 和 +2% 两行。如果银行贷款在 +2% 时的月供会让预算吃紧，就把目标调低，或预留更多现金缓冲。
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步骤 6: 向建屋局或银行确认
取得 OTP 之前申请 HFE 资格信（需要时再申请银行原则性批准）。官方数字以这些文件为准，取代本估算。
从收入到最高房价
计算器是从你每月能付多少倒推的：
- 每月上限。 家庭月总收入的 30%（MSR）。用银行贷款时，上限还受 TDSR 限制：收入的 55% 减去其他每月债务。
- 最高贷款。 这个每月上限在贷款年限内、按压力利率能偿还的贷款——建屋局贷款 3%，银行贷款至少 4%。
- 最高房价。 贷款最多只能占房价的 75%，所以对应房价 = 贷款 ÷ 0.75。
- 首付。 其余 25%。建屋局贷款可全用公积金；银行贷款至少 5% 付现金。
| 家庭收入，建屋局贷款 25 年 | 最高贷款 | 最高房价 | 首付（25%） | 按 2.6% 的月供 |
|---|---|---|---|---|
| $5,000 | $316,300 | $421,800 | $105,400 | $1,435 |
| $7,000 | $442,800 | $590,500 | $147,600 | $2,009 |
| $10,000 | $632,600 | $843,500 | $210,900 | $2,870 |
同样月收入 $7,000 的家庭若用 25 年银行贷款、按 4% 计算，最高额较低（贷款约 $397,900，房价约 $530,500），且至少要付 $26,500 现金，月供则取决于银行利率。
提示： 最高房价是上限，不是目标。如果首付会掏空公积金和储蓄，你就没有余钱应付装修、突发事件或利率上升。
首付：公积金还是现金
| 建屋局贷款 | 银行贷款 | |
|---|---|---|
| 最低首付 | 25% | 25% |
| 最低现金 | 无 | 房价的 5% |
| 其余部分 | 公积金普通户头和/或现金 | 公积金普通户头和/或现金 |
| 超出估价部分（转售） | 只能付现金 | 只能付现金 |
如果你的公积金普通户头余额不够支付公积金部分，计算器会提示，让你看到还需要多少现金。
还要预留哪些费用
房价不是全部开销。购买转售组屋的常见额外费用：
- 买方印花税（已有房产者还有 ABSD）——行使 OTP 后 14 天内缴付。
- 律师和过户费、建屋局转售申请费和估价费。
- 超出估价部分（COV）——如果成交价高于建屋局估价。
- 保险——建屋局贷款须买 HDB 火险，用公积金供房则有 HPS。
- 装修和家具——通常是首付之外最大的一笔开销。
房产真实成本计算器可以按房价把这些费用加总。
对月供做压力测试
压力测试显示按你的利率、以及 +1% 和 +2% 时的月供。上面月收入 $7,000 的家庭，$442,800 的建屋局贷款在 2.6% 时月供 $2,009，3.6% 时 $2,241，4.6% 时 $2,487。
建屋局贷款利率只随公积金普通户头利率调整，大幅上升的可能性不大。银行浮动利率在锁定期后跟随 SORA，所以 +2% 是值得认真规划的情景。
公积金使用的限制
- 估值限额与提取限额。 公积金可用到估值限额（售价与估价较低者）；预留基本退休存款后，可再用到提取限额（估值限额的 120%）。
- 剩余地契。 只有地契能覆盖最年轻买家到 95 岁时才能全额使用公积金，否则按比例减少。见地契与公积金计算器。
- 卖房时退还。 用掉的公积金加上本可赚取的利息，卖房时会退回你的公积金户头。
常见错误
- 按 2.6% 而不是 3% 做预算。 建屋局按 3% 计算贷款额，所以真实上限更低。
- 忘了银行贷款要 5% 现金。 $600,000 的组屋就是 $30,000 不能用公积金支付。
- 把最高额当成目标。 要为装修和应急基金留余地。
- 银行贷款时忽略其他债务。 车贷可能让 TDSR 比 MSR 更早成为限制。
- 忽视地契递减。 便宜的老组屋可能同时限制贷款年限和公积金使用。
相关工具
- 组屋贷款资格计算器——更详细的贷款计算。
- 组屋津贴计算器——能减少贷款的津贴。
- TDSR 与 MSR 计算器——银行贷款和私宅适用。
- 贷款还款计算器——完整还款表。
常见问题
MSR 和 TDSR 有什么不同？
MSR（房贷偿还比率）把组屋每月房贷供款限制在月总收入的 30%，无论贷款来自建屋局还是银行。TDSR（总债务偿还比率）把包括新房贷在内的所有每月债务限制在收入的 55%，适用于银行贷款。用银行贷款买组屋时两者同时适用，由较严格的那项决定贷款额。
首付可以全部用公积金吗？
用建屋局贷款可以：最低 25% 首付可以全部用公积金普通户头支付。用银行贷款时，至少 5% 房价须付现金，其余 20% 可用公积金或现金。超出估价的部分（COV）一律付现金。
年龄如何影响贷款？
建屋局贷款年限取以下最短者：25 年、65 减申请人平均年龄、剩余地契减 20 年。所以 45 岁的人最多只能贷 20 年。组屋银行贷款最长 30 年，但若年限超过 25 年或超过 65 岁，可贷成数会下降。年限越短，在同样 30% MSR 下可贷金额越少。
该选建屋局贷款还是银行贷款？
建屋局贷款年利率 2.6%（与公积金普通户头利率挂钩），首付可全用公积金，提前还款没有罚款。银行贷款在市场利率低时可能更便宜，也没有收入顶限，但还须通过 TDSR、至少付 5% 现金，并在锁定期后重新定价。日后可以从建屋局贷款转到银行，但不能转回来。
永久居民可以申请建屋局贷款吗？
只有当至少一名买家是新加坡公民时才可以。全是永久居民的家庭可以用银行贷款购买转售组屋（须符合 MSR、TDSR 和建屋局资格规定），但不能申请建屋局贷款。
最高贷款额是怎么算的？
取三个上限中最低者：在允许年限内、按压力利率（建屋局贷款 3%，银行贷款至少 4%）计算，30% MSR 月供能偿还的贷款；银行贷款还要看扣除其他债务后的 TDSR 空间；以及售价与估价较低者的 75%。月收入 $6,000、建屋局贷款 25 年，MSR 可支撑约 $379,600。
什么是公积金提取限额？
这是一处房产最多可动用的公积金：估值限额（购买时售价与估价较低者）的 120%。达到上限后，供款须以现金支付。剩余地契太短也可能降低可动用的公积金。
卖房时要退还公积金吗？
要。用掉的公积金加上本可赚取的利息，会从售房收益中退回你的公积金户头。组屋以市价出售时，如果收益不够全额退还，不需要用现金补足差额。
哪些债务计入 TDSR？
所有每月债务：新房贷、其他房产贷款、车贷、个人贷款、学贷和装修贷款、信用卡最低还款，以及为他人贷款作担保。申请前先还清车贷或个人贷款，往往是向银行多贷的最快方法。
计算结果就是我获批的贷款额吗？
不是。这是根据公布的 MSR、TDSR、压力利率、年限和 LTV 规则得出的规划估算。官方贷款额以建屋局 HFE 资格信为准；银行贷款则以信用评估后的原则性批准（IPA）为准。
资料来源
- HDB — Credit to finance a flat purchase
- MAS — MSR and TDSR rules
- HDB — Measures announced in Aug 2024 (LTV 75%)
- CPF Board — Using your CPF to buy a home
本指南用浅白语言解释已公布的规则，不构成财务、法律或官方意见。政策会变动，做决定前请向上方链接的政府机构核实。
下一步
- TDSR与MSR计算器（我能贷多少房贷） — 按金融管理局TDSR、MSR和LTV规定，查看私宅、组屋和执行共管公寓的最高银行房贷及可负担房价
- CPF 房屋保障计划保费估算器（组屋房贷保险） — 根据年龄、性别、贷款类型、未偿还贷款额和贷款年限，用公积金局自己的费率表估算组屋贷款的 CPF 房屋保障计划年保费
- 新加坡贷款还款计算器 — 计算新加坡房贷、车贷和个人贷款的每月还款、总利息和还清时间
- 组屋贷款资格计算器（HLE） — 按收入、年龄、债务和年限，用30% MSR、55% TDSR及组屋年龄规则估算最高组屋或银行贷款
- 新加坡买家印花税计算器 — 按2023年2月15日起的累进税率，估算住宅或非住宅买家印花税