# 我能买多贵的组屋？房价、首付、公积金和现金一次讲清

> 收入如何在 MSR、TDSR 和 75% LTV 规则下换算成最高房价，首付有多少可以用公积金，还要预留哪些费用，以及如何对月供做压力测试。

- Tool: [组屋负担能力计算器（MSR 与 TDSR）](https://toolsg.com/zh/hdb-affordability-calculator)
- Language: zh (available: en, zh, ms, ta)
- Last verified against official sources: 2026-10-16
- Source site: ToolSG — a planning guide, not official or financial advice. Cite the agencies listed under Sources.

## 关键数字一览

| 项目 | 数值 | 来源 |
| --- | --- | --- |
| 月供上限（MSR） | 月总收入的 30% — 组屋适用，无论是建屋局贷款还是银行贷款。 | [MAS](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/msr-and-tdsr-rules) |
| 银行贷款总债务上限（TDSR） | 月总收入的 55% | [MAS](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/msr-and-tdsr-rules) |
| 最高贷款与估值比率（LTV） | 75%——所以首付至少 25% — 2024 年 8 月 20 日起适用于建屋局贷款和首笔银行贷款。 | [HDB](https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/business/estate-agents-and-salespersons/letters-to-keos/Measures-to-Cool-the-HDB-Resale-Market-and-Provide-Greater-Support-for-First-time-Home-Buyers) |
| 计算可贷额所用利率 | 3%（建屋局贷款）/ 至少 4%（银行贷款） — 建屋局贷款实际按 2.6% 付息，银行则按配套利率。 | [HDB / MAS](https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/working-out-your-flat-budget/credit-to-finance-a-flat-purchase) |
| 银行贷款所需现金 | 至少房价的 5% — 用建屋局贷款时，25% 首付可全部用公积金普通户头支付。 | [HDB](https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/working-out-your-flat-budget/credit-to-finance-a-flat-purchase) |
| 公积金提取限额 | 估值限额的 120% — 一处房产最多可投入的公积金；超过后月供须付现金。 | [CPF Board](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/using-your-cpf-to-buy-a-home) |

## 定一个实际可行的购屋预算：分步流程

负担能力是指不让每月开支吃紧的房价——而不只是贷方愿意借给你的最高额。

1. **先算贷款部分** (第一步) — 输入收入、年龄、其他债务和贷款类型。计算器把收入的 30% 按压力利率换算成最高贷款，再除以 75% 得出对应房价。 相关工具: [组屋贷款资格计算器（HLE）](https://toolsg.com/zh/hdb-loan-eligibility-calculator), [TDSR与MSR计算器（我能贷多少房贷）](https://toolsg.com/zh/tdsr-msr-calculator)
2. **加上自己的钱** (第二步) — 查看公积金普通户头余额和可拿出的现金。用银行贷款时，至少 5% 房价须付现金。 相关工具: [公积金缴纳计算器](https://toolsg.com/zh/cpf-calculator)
3. **加上津贴** (第三步) — 首次购屋者买转售组屋最多可获 $230,000 公积金购屋津贴。津贴存入公积金，可减少所需贷款。 相关工具: [组屋购屋津贴计算器（EHG）](https://toolsg.com/zh/hdb-grant-calculator)
4. **扣除一次性费用** (第四步) — 预留印花税、律师费、估价费、装修和家具费用，以及转售组屋可能要付的超出估价部分（COV）。 相关工具: [新加坡买家印花税计算器](https://toolsg.com/zh/bsd-stamp-duty-calculator), [房产真实持有成本计算器](https://toolsg.com/zh/property-true-cost-calculator), [组屋装修贷款计算器](https://toolsg.com/zh/hdb-renovation-loan-calculator)
5. **对月供做压力测试** (做决定之前) — 看 +1% 和 +2% 两行。如果银行贷款在 +2% 时的月供会让预算吃紧，就把目标调低，或预留更多现金缓冲。 相关工具: [新加坡贷款还款计算器](https://toolsg.com/zh/loan-repayment-calculator), [今日 SORA 利率](https://toolsg.com/zh/sora-index)
6. **向建屋局或银行确认** (取得 OTP 之前) — 申请 HFE 资格信（需要时再申请银行原则性批准）。官方数字以这些文件为准，取代本估算。

## 从收入到最高房价

计算器是从你每月能付多少倒推的：

1. **每月上限。** 家庭月总收入的 30%（MSR）。用银行贷款时，上限还受 TDSR 限制：收入的 55% 减去其他每月债务。
2. **最高贷款。** 这个每月上限在贷款年限内、按压力利率能偿还的贷款——建屋局贷款 3%，银行贷款至少 4%。
3. **最高房价。** 贷款最多只能占房价的 75%，所以对应房价 = 贷款 ÷ 0.75。
4. **首付。** 其余 25%。建屋局贷款可全用公积金；银行贷款至少 5% 付现金。

| 家庭收入，建屋局贷款 25 年 | 最高贷款 | 最高房价 | 首付（25%） | 按 2.6% 的月供 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| $5,000 | $316,300 | $421,800 | $105,400 | $1,435 |
| $7,000 | $442,800 | $590,500 | $147,600 | $2,009 |
| $10,000 | $632,600 | $843,500 | $210,900 | $2,870 |

同样月收入 $7,000 的家庭若用 25 年银行贷款、按 4% 计算，最高额较低（贷款约 $397,900，房价约 $530,500），且至少要付 **$26,500 现金**，月供则取决于银行利率。

> **提示：** 最高房价是上限，不是目标。如果首付会掏空公积金和储蓄，你就没有余钱应付装修、突发事件或利率上升。

## 首付：公积金还是现金

| | 建屋局贷款 | 银行贷款 |
| --- | --- | --- |
| 最低首付 | 25% | 25% |
| 最低现金 | 无 | 房价的 5% |
| 其余部分 | 公积金普通户头和/或现金 | 公积金普通户头和/或现金 |
| 超出估价部分（转售） | 只能付现金 | 只能付现金 |

如果你的公积金普通户头余额不够支付公积金部分，计算器会提示，让你看到还需要多少现金。

## 还要预留哪些费用

房价不是全部开销。购买转售组屋的常见额外费用：

- **买方印花税**（已有房产者还有 ABSD）——行使 OTP 后 14 天内缴付。
- **律师和过户费**、建屋局转售申请费和估价费。
- **超出估价部分（COV）**——如果成交价高于建屋局估价。
- **保险**——建屋局贷款须买 HDB 火险，用公积金供房则有 HPS。
- **装修和家具**——通常是首付之外最大的一笔开销。

[房产真实成本计算器](https://toolsg.com/zh/property-true-cost-calculator)可以按房价把这些费用加总。

## 对月供做压力测试

压力测试显示按你的利率、以及 +1% 和 +2% 时的月供。上面月收入 $7,000 的家庭，$442,800 的建屋局贷款在 2.6% 时月供 **$2,009**，3.6% 时 **$2,241**，4.6% 时 **$2,487**。

建屋局贷款利率只随公积金普通户头利率调整，大幅上升的可能性不大。银行浮动利率在锁定期后跟随 SORA，所以 +2% 是值得认真规划的情景。

## 公积金使用的限制

- **估值限额与提取限额。** 公积金可用到估值限额（售价与估价较低者）；预留基本退休存款后，可再用到提取限额（估值限额的 120%）。
- **剩余地契。** 只有地契能覆盖最年轻买家到 95 岁时才能全额使用公积金，否则按比例减少。见[地契与公积金计算器](https://toolsg.com/zh/hdb-lease-cpf-calculator)。
- **卖房时退还。** 用掉的公积金加上本可赚取的利息，卖房时会退回你的公积金户头。

## 常见错误

- **按 2.6% 而不是 3% 做预算。** 建屋局按 3% 计算贷款额，所以真实上限更低。
- **忘了银行贷款要 5% 现金。** $600,000 的组屋就是 $30,000 不能用公积金支付。
- **把最高额当成目标。** 要为装修和应急基金留余地。
- **银行贷款时忽略其他债务。** 车贷可能让 TDSR 比 MSR 更早成为限制。
- **忽视地契递减。** 便宜的老组屋可能同时限制贷款年限和公积金使用。

## 相关工具

- [组屋贷款资格计算器](https://toolsg.com/zh/hdb-loan-eligibility-calculator)——更详细的贷款计算。
- [组屋津贴计算器](https://toolsg.com/zh/hdb-grant-calculator)——能减少贷款的津贴。
- [TDSR 与 MSR 计算器](https://toolsg.com/zh/tdsr-msr-calculator)——银行贷款和私宅适用。
- [贷款还款计算器](https://toolsg.com/zh/loan-repayment-calculator)——完整还款表。

## 常见问题

**MSR 和 TDSR 有什么不同？**

MSR（房贷偿还比率）把组屋每月房贷供款限制在月总收入的 30%，无论贷款来自建屋局还是银行。TDSR（总债务偿还比率）把包括新房贷在内的所有每月债务限制在收入的 55%，适用于银行贷款。用银行贷款买组屋时两者同时适用，由较严格的那项决定贷款额。

**首付可以全部用公积金吗？**

用建屋局贷款可以：最低 25% 首付可以全部用公积金普通户头支付。用银行贷款时，至少 5% 房价须付现金，其余 20% 可用公积金或现金。超出估价的部分（COV）一律付现金。

**年龄如何影响贷款？**

建屋局贷款年限取以下最短者：25 年、65 减申请人平均年龄、剩余地契减 20 年。所以 45 岁的人最多只能贷 20 年。组屋银行贷款最长 30 年，但若年限超过 25 年或超过 65 岁，可贷成数会下降。年限越短，在同样 30% MSR 下可贷金额越少。

**该选建屋局贷款还是银行贷款？**

建屋局贷款年利率 2.6%（与公积金普通户头利率挂钩），首付可全用公积金，提前还款没有罚款。银行贷款在市场利率低时可能更便宜，也没有收入顶限，但还须通过 TDSR、至少付 5% 现金，并在锁定期后重新定价。日后可以从建屋局贷款转到银行，但不能转回来。

**永久居民可以申请建屋局贷款吗？**

只有当至少一名买家是新加坡公民时才可以。全是永久居民的家庭可以用银行贷款购买转售组屋（须符合 MSR、TDSR 和建屋局资格规定），但不能申请建屋局贷款。

**最高贷款额是怎么算的？**

取三个上限中最低者：在允许年限内、按压力利率（建屋局贷款 3%，银行贷款至少 4%）计算，30% MSR 月供能偿还的贷款；银行贷款还要看扣除其他债务后的 TDSR 空间；以及售价与估价较低者的 75%。月收入 $6,000、建屋局贷款 25 年，MSR 可支撑约 $379,600。

**什么是公积金提取限额？**

这是一处房产最多可动用的公积金：估值限额（购买时售价与估价较低者）的 120%。达到上限后，供款须以现金支付。剩余地契太短也可能降低可动用的公积金。

**卖房时要退还公积金吗？**

要。用掉的公积金加上本可赚取的利息，会从售房收益中退回你的公积金户头。组屋以市价出售时，如果收益不够全额退还，不需要用现金补足差额。

**哪些债务计入 TDSR？**

所有每月债务：新房贷、其他房产贷款、车贷、个人贷款、学贷和装修贷款、信用卡最低还款，以及为他人贷款作担保。申请前先还清车贷或个人贷款，往往是向银行多贷的最快方法。

**计算结果就是我获批的贷款额吗？**

不是。这是根据公布的 MSR、TDSR、压力利率、年限和 LTV 规则得出的规划估算。官方贷款额以建屋局 HFE 资格信为准；银行贷款则以信用评估后的原则性批准（IPA）为准。


## 资料来源

- [HDB — Credit to finance a flat purchase](https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/working-out-your-flat-budget/credit-to-finance-a-flat-purchase)
- [MAS — MSR and TDSR rules](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/msr-and-tdsr-rules)
- [HDB — Measures announced in Aug 2024 (LTV 75%)](https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/business/estate-agents-and-salespersons/letters-to-keos/Measures-to-Cool-the-HDB-Resale-Market-and-Provide-Greater-Support-for-First-time-Home-Buyers)
- [CPF Board — Using your CPF to buy a home](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership/using-your-cpf-to-buy-a-home)