# 在新加坡买房的真实成本：前期、每年与出售时

> 月供以外的每一项成本——印花税、各项费用、装修、管理费、房产税、公积金应计利息和出售成本——以及签约前如何算出保本价格。

- Tool: [房产真实持有成本计算器](https://toolsg.com/zh/property-true-cost-calculator)
- Language: zh (available: en, zh, ms, ta)
- Last verified against official sources: 2026-10-16
- Source site: ToolSG — a planning guide, not official or financial advice. Cite the agencies listed under Sources.

## 关键数字一览

| 项目 | 数值 | 来源 |
| --- | --- | --- |
| 最高贷款（第一笔房贷） | 房价或估价的 75% — 所以至少 25% 来自自己的现金和公积金。 | [MAS / HDB](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/loan-tenure-and-loan-to-value-limits) |
| 买方印花税 | 1% 至 6%，累进 — 首 $100 万为 $24,600。 | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| 新加坡公民第二套房的 ABSD | 20% — $160 万公寓就是 $320,000。 | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property) |
| 公积金应计利息 | 已用公积金每年 2.5% — 卖房时连同本金退回公积金。 | [CPF Board](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership) |
| 卖方印花税（私宅） | 16% · 12% · 8% · 4% — 购买后第 1–4 年内出售（2025 年 7 月 4 日起）。 | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty) |
| 组屋最低居住期 | 5 年 — 比卖方印花税期限长，所以组屋很少涉及卖方印花税。 |  |

## 从出价到出售的成本核算：分步流程

按顺序逐步计算。每一步都会加上简单房贷计算器漏掉的一块成本。

1. **前期现金与公积金** (出价之前) — 首付（现金和公积金）、BSD、如适用的 ABSD、律师和过户费、估价费，以及任何超出估价部分。 相关工具: [新加坡买家印花税计算器](https://toolsg.com/zh/bsd-stamp-duty-calculator), [新加坡额外买家印花税计算器](https://toolsg.com/zh/absd-calculator), [组屋负担能力计算器（MSR 与 TDSR）](https://toolsg.com/zh/hdb-affordability-calculator)
2. **入住成本** (领钥匙之前) — 装修、家具和电器。装修是实际支出，卖房时很少能收回。 相关工具: [组屋装修贷款计算器](https://toolsg.com/zh/hdb-renovation-loan-calculator)
3. **每年的持有成本** (持有期间) — 贷款利息、管理费或杂费、按年值计算的房产税、家居和火灾保险，以及维修。 相关工具: [新加坡产业税计算器](https://toolsg.com/zh/property-tax-calculator), [新加坡贷款还款计算器](https://toolsg.com/zh/loan-repayment-calculator), [CPF 房屋保障计划保费估算器（组屋房贷保险）](https://toolsg.com/zh/hps-premium-estimator)
4. **公积金的隐藏成本** (整个持有期) — 每一元用掉的公积金普通户头存款都不再赚取每年 2.5% 的利息，卖房时须把本金和这些利息退回公积金。 相关工具: [公积金缴纳计算器](https://toolsg.com/zh/cpf-calculator)
5. **出售成本与保本价** (购买之前) — 中介佣金加消费税、律师费和任何卖方印花税。计算器会算出 5 年和 10 年后至少要卖多少钱才能保本。

## 为什么月供不等于成本

房贷计算器回答的是“我每月要付多少？”。这个数字漏掉了决定一项购房在财务上是否合理的三件事：

1. **拿到钥匙之前就花掉的钱**——印花税、各项费用和装修。
2. **持续流出的钱**——利息、管理费、房产税和保险。
3. **你放弃的钱**——不再赚取的公积金利息，卖房时须退回公积金。

## 四大成本

| 类别 | 包括什么 | 现金或公积金 |
| --- | --- | --- |
| 前期 | 首付、BSD、ABSD、律师费、估价、超出估价部分 | 混合；ABSD 和 COV 通常须先付现金 |
| 入住 | 装修、家具、电器 | 现金或装修贷款 |
| 每年 | 贷款利息、管理费/杂费、房产税、保险、维修 | 大多是现金；月供可用公积金 |
| 出售 | 中介佣金 + 消费税、律师费、卖方印花税 | 从售房收益中支付 |

每期月供中的**本金**部分不是成本——它把现金变成房产权益——所以计算器把它单独列为强制储蓄。**利息**才是真正花掉的钱。

## 公积金应计利息详解

用公积金普通户头存款买房后，这笔钱就不再在公积金里赚取每年 2.5% 的利息。公积金局会累计记录它本可赚取的利息——即**应计利息**。卖房时，本金**和**应计利息都会先退回你的公积金户头，之后你才拿到现金。

持有十年、在一开始用了 $200,000 公积金，会累积约 **$56,000** 应计利息。如果组屋只小幅升值，这笔退款可能吃掉全部账面收益——钱仍是你的，但回到了公积金，而不是你的银行户头。

> **提示：** 应计利息不是罚款，而是保护你的退休储蓄。但它意味着账面上的“赚钱”可能让你手头只剩很少现金来买下一间房。

## 保本价格

计算器会算出**能收回全部投入的售价**——首付、印花税、各项费用、装修、利息和持有成本，加上未偿贷款和公积金退款——扣除出售成本和已收租金之后。再把它换算成 5 年和 10 年内房价每年须上涨多少。

如果五年保本需要每年上涨 3.4%，而同类房屋每年只涨 1%，这项购买只适合作为长期自住，而不是短期投资。

## 示例：$160 万公寓作为第二套房

已有一套房的新加坡公民要付 **$49,600 BSD** 和 **$320,000 ABSD**（20%），外加律师费和装修费。如果第一套房仍有房贷，新贷款上限为 45% LTV，且至少 25% 房价须付现金。光是 ABSD 就需要多年的房价上涨才能收回。

## 常见错误

- **把本金当成本**——或忽略利息这项成本。
- **第二套房忘了 ABSD。**
- **估算售房所得时忽略公积金应计利息。**
- **4 年内出售私宅**而触发卖方印花税。
- **把装修当投资**——它很少能按成本反映在售价上。

## 相关工具

- [买方印花税计算器](https://toolsg.com/zh/bsd-stamp-duty-calculator)和[额外买方印花税计算器](https://toolsg.com/zh/absd-calculator)——印花税详情。
- [房产税计算器](https://toolsg.com/zh/property-tax-calculator)——按年值计算的年度税。
- [贷款还款计算器](https://toolsg.com/zh/loan-repayment-calculator)——利息与本金随时间的变化。
- [TDSR 与 MSR 计算器](https://toolsg.com/zh/tdsr-msr-calculator)——银行愿意借多少。

## 常见问题

**CPF累计利息为什么这么重要？**

因为它会在你拿到现金之前先被扣回CPF。如果十年间你动用了20万新元CPF，累计利息大约会再堆出5.6万新元。对一套只小幅升值的房子来说，账面上的全部盈利可能最后都回到了CPF，而不是你的银行账户。

**贷款本金算成本吗？**

不算。月供中的本金部分是把现金转换成房产净值，所以本计算器把它排除在"真实每月成本"之外，另外单独显示为强制储蓄。利息则不同，那是彻底花掉的钱。

**盈亏平衡价是怎么算出来的？**

它是这样一个卖出价：扣掉经纪佣金（含GST）、律师费和可能的卖家印花税之后，净所得刚好够偿还剩余贷款、覆盖你全部投入，并归还必须补回CPF的累计利息。期间收到的租金会拉低这个价格。

**买BTO组屋要付ABSD吗？**

ABSD看的是你名下住宅数量，而不是房子是不是从HDB买的。公民买首套住宅不需缴ABSD。如果名下已有其他房产，一般必须处置，而且除了税务规则外还要符合HDB的购买资格。

**为什么出租之后房产税会变高？**

自住税率从0%起算，补贴力度很大。整套出租之后就改用非自住税率，起步就是年值的12%。对公寓来说，一年可能因此多出几千新元。

**组屋也要缴卖家印花税吗？**

组屋有5年最低居住期（MOP），比4年的SSD窗口更长，所以实务上一般不会触发SSD。本计算器对组屋把SSD设为零，但如果你计划在MOP结束前卖出，会给出提醒。

**这里用的税率是最新的吗？**

采用的是2023年2月15日起的BSD税率、2023年4月27日起的ABSD税率、2025年1月1日起的自住房产税分段、2025年7月4日起的SSD表，以及2.6%的HDB优惠利率。签约前请务必再向IRAS、HDB和公积金局确认。


## 资料来源

- [IRAS — Buying or acquiring property (BSD, ABSD)](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property)
- [IRAS — Property tax](https://www.iras.gov.sg/taxes/property-tax)
- [MAS — Loan tenure and loan-to-value limits](https://www.mas.gov.sg/regulation/explainers/new-housing-loans/loan-tenure-and-loan-to-value-limits)
- [CPF Board — Home ownership](https://www.cpf.gov.sg/member/home-ownership)