# 新加坡租金回报率：毛回报与净回报，以及要计入哪些成本

> 毛回报率和净回报率如何计算、净回报应计入哪些成本、买家印花税如何改变成本基数，以及回报率没有包括什么。

- Tool: [租金回报率计算器](https://toolsg.com/zh/rental-yield-calculator)
- Language: zh (available: en, zh)
- Last verified against official sources: 2026-10-28
- Source site: ToolSG — a planning guide, not official or financial advice. Cite the agencies listed under Sources.

## 关键数字一览

| 项目 | 数值 | 来源 |
| --- | --- | --- |
| 毛回报率 | 全年租金 ÷ 购买价 — 按满租计算，也是中介常报的数字。 |  |
| 净回报率 | （实收租金 − 运营成本）÷ 购入总成本 — 购入总成本包括印花税和其他一次性成本。 |  |
| 计入的买家印花税 | 1%至6%累进（住宅） — 2023年2月15日起的住宅税率表。不会自动加入额外买家印花税。 | [IRAS](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/buyer's-stamp-duty-(bsd)) |
| 不扣除 | 贷款利息和租金所得税 — 回报率是融资前、税前的数字。 |  |

## 毛回报率与净回报率

**毛回报率**是全年租金除以购买价。简单、方便比较，但忽略了空置、运营成本和印花税。

**净回报率**从实收租金出发，扣除持有房产的成本，再除以购入的实际成本，而不只是房价：

| 步骤 | 项目 |
| --- | --- |
| 实收租金 | 每月租金 ×（12 − 空置月数） |
| 减去运营成本 | 房产税 + 管理费等 × 12 + 其他每年费用 |
| = 净租金收入 | |
| 购入总成本 | 购买价 + 买家印花税 + 其他一次性成本 |
| 净回报率 | 净租金收入 ÷ 购入总成本 |

## 需要计入的成本

- **房产税。**出租的住宅按非自住住宅的税率征税，可使用[房产税计算器](https://toolsg.com/zh/property-tax-calculator)。
- **管理费等。**管理费、维修基金和保养费用。
- **空置。**租客之间的空档。每年空置一个月相当于租金的8.3%。
- **其他。**保险、维修和找租客的中介费。

## 为什么印花税重要

买家印花税是持有该房产必须付出的成本，所以净回报率除以的是房价加买家印花税。$1,000,000的房子买家印花税为$24,600。如果要缴额外买家印花税，请填入其他一次性成本，[额外买家印花税计算器](https://toolsg.com/zh/absd-calculator)可以算出金额。

## 示例

| 情形 | 毛回报 | 净回报 |
| --- | --- | --- |
| $1,000,000，租金$3,500，空置1个月，每年成本$7,200，计入买家印花税 | 4.2% | 3.05% |
| $500,000，租金$2,000，无空置和成本，一次性成本$20,000，不计买家印花税 | 4.8% | 4.62% |

## 回报率没有包括的内容

- **贷款利息。**可用[房贷工具](https://toolsg.com/zh/loan-repayment-calculator)查看融资后的现金流。
- **租金所得税。**租金收入需要纳税，见[所得税计算器](https://toolsg.com/zh/income-tax-calculator)。
- **价值变化。**房产可能升值或贬值，回报率只是收益中的收入部分。

## 常见错误

- **拿毛回报和净回报比较。**要比较同类数字。
- **忽略空置。**全年无空档的情况很少见。
- **漏掉印花税。**它可能占成本基数的一大部分。
- **使用开价租金。**请查看类似房产的实际成交租金。

## 常见问题

**毛租金回报率和净租金回报率有什么区别？**

毛回报率用满租租金除以购买价。净回报率用实收租金扣除运营成本，再除以包含印花税的购入总成本。

**计算器包含买家印花税吗？**

勾选后包含，使用住宅买家印花税税率表。不会自动加入额外买家印花税。

**会扣除房贷利息吗？**

不会。回报率是融资前的数字，方便你不论贷款情况比较房产。

**如何考虑没有租客的月份？**

填入每年空置月数，净回报率中的实收租金会相应减少。

**回本年数是什么？**

购入总成本除以每年净租金收入，不考虑房产价值的变化。

**这是财务意见吗？**

不是。这些都是根据你输入的数字得出的估算。


## 资料来源

- [IRAS — 买家印花税（BSD）](https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/buying-or-acquiring-property/buyer's-stamp-duty-(bsd)) — 用于购入成本的住宅买家印花税税率表。