组屋剩余租约与公积金使用计算器（95岁规则）
估算购买组屋时普通户口可动用多少公积金，以及剩余租约可能无法覆盖最年轻买家至95岁时，按比例的组屋贷款成数与年限。
99年组屋租约开始的年份，用于计算购买时的剩余租约。也可直接填写剩余年数。
计划购买日剩余的整年数。编辑此栏时以您输入的剩余年数为准。
组屋以申请日期为准。私人住宅或EC以期权或买卖合约日期为准。
将使用公积金的最年轻业主在购买日的周岁。公积金局按此年龄按比例计算。
买家平均年龄。组屋贷款年限上限为65岁减去此平均年龄。
单位议定价格。
市值（或建屋发展局估值）。公积金上限为价格与估值较低者的一定百分比。
租约、公积金与组屋贷款估算
剩余租约无法覆盖最年轻买家至95岁。公积金与组屋贷款成数按比例：租约每少覆盖95岁一年，估值限额（及75%成数）扣2个百分点，与国家发展部—人力部附件B例子一致。
仅为估算。公积金局未公布代数公式，并要求使用其购屋公积金计算器。本页精确还原已公布的90%例子以及2019年附件B的70%／90%／100%表。成交前请以官方计算器及HFE公函确认为准。
这不是公积金局或建屋发展局的意见。结果仅为估算。请务必在官方购屋公积金计算器以及建屋发展局／HFE公函上确认。
关于这个剩余租约与公积金计算器
自2019年5月10日起，普通户口（OA）可用于购屋的金额，以及可申请的组屋贷款额度，取决于剩余租约能否覆盖使用公积金的最年轻买家至95岁。若能覆盖，且剩余租约至少20年，公积金可用至估值限额（购买价格与购买时估值的较低者），组屋贷款可用至全额贷款成数（LTV）。若不能覆盖，公积金上限与组屋贷款成数均须按比例计算。
公积金局在Ask.gov.sg公布的官方例子：两名25岁买家购买剩余租约65年、价格55万元的组屋，最多可用49.5万元（90%）公积金，因为租约只能用到他们90岁。2019年5月9日国家发展部与人力部联合文告附件B也列出同一情形，并显示租约只覆盖至80岁时公积金为70%，覆盖至100岁时为100%。
这三项官方比例——覆盖至80／90／95+岁时为70%／90%／100%——可通过租约每少覆盖95岁一年扣2个百分点还原。组屋贷款成数对现行成数使用同一系数；现行成数为2024年8月20日起的75%（2019年例子中为90%）。组屋贷款年限取以下最短者：25年、65岁减买家平均年龄、剩余租约减20年。
请先用本页压力测试短租约转售单位，再申请HFE公函。公积金金额请到公积金局购屋公积金计算器确认，贷款请向建屋发展局确认。本站非正式公积金局或建屋发展局。
使用方法
- 填写租约起始年（来自建屋发展局或产权查询），或直接填写剩余租约年数。标准组屋租约99年；购买时剩余年数＝99−（购买年−起始年）。
- 设定计划购买年份。组屋以申请日期为准。
- 填写最年轻买家年龄（公积金局使用）以及买家平均年龄（建屋发展局用于年限）。
- 填写价格与估值。公积金为两者较低者的一定百分比。
- 查看剩余租约、届满年、是否覆盖至95岁、公积金比例与金额、现金缺口、按比例的组屋贷款成数、按成数的最高贷款以及最高年限。
关键概念与按比例公式
估值限额（VL）是购买价格与购买时估值的较低者。当租约可覆盖最年轻买家至95岁，普通户口最多可用至VL的100%（达到VL后另设基本退休存款再额外提取，例如银行贷款下的120%，属另一套公积金规则，本工具不计算）。
租约届满时年龄＝最年轻买家年龄＋剩余租约年数。最年轻买家年满95岁的年份＝购买年＋（95−年龄）。当剩余租约≥95−年龄，即届满年不早于其年满95岁的年份，即视为“覆盖至95岁”。
按比例（根据2019年5月9日国家发展部—人力部附件B推断）。公积金局未公布代数公式，只引导使用其计算器。唯一官方数字表为附件B：25岁买家覆盖至80／90／100岁 → VL的70%／90%／100%，组屋贷款成数63%／81%／90%（即当时90%成数乘同一系数）。也就是：公积金%＝max(0, 100−2×max(0, 95−（年龄＋剩余租约）))，然后组屋贷款成数%＝75×（公积金%/100）。本页默认输入精确还原Ask.gov.sg的90%／49.5万元例子。
最低剩余租约。建屋发展局“规划财务”页面及Ask.gov.sg（2026年更新）要求剩余租约至少20年方可动用公积金和申请组屋贷款。2019年人力部原文为“超过20年”。本工具采用≥20年。公积金计算器界面仍提示：剩余租约少于30年，或最年轻业主年龄＋剩余租约≤80则不可用普通户口。那是2019年5月10日前的规则（30年下限并须覆盖至80岁）。附件B明确允许25岁买家购买剩余55年租约（只覆盖至80岁）时使用70%公积金，因此本工具不套用旧限制。请以官方计算器确认为准。
组屋贷款年限＝min(25, 65−平均年龄, 剩余租约−20)，来自建屋发展局“规划财务”及2019年规则。75%成数来自2024年8月20日降温措施（此前为80%，2019年为90%）。
常见用途
- 在提交HFE申请前，检查1990年代转售四房、剩余租约约60多年的单位。
- 比较两套单位：一套可覆盖至95岁（全额公积金）与一套较便宜但租约较短、须补现金或贷款的单位。
- 查看较晚购买如何消耗剩余租约，使公积金从100%降为按比例上限。
- 结合组屋贷款资格计算器（每月偿债率仍会限制贷款金额）与组屋津贴计算器，估算贷款成数与年限。
计算例子
例子1 — 公积金局官方说明（本页默认）。两名25岁买家，剩余租约65年，价格与估值55万元，2026年购买。届满时年龄＝90。距95岁差5年 → 公积金90%＝49.5万元。现金／贷款缺口5.5万元。组屋贷款成数75%×90%＝67.5% → 按成数最高贷款371,250元。年限＝min(25, 65−25, 65−20)＝25年。与Ask.gov.sg一致。
例子2 — 人力部附件B，覆盖至80岁。同样25岁，剩余55年，估值限额43万元。届满时80岁。差15年 → 公积金70%＝301,000元。组屋贷款成数75%×70%＝52.5%（2019年表为63%，即90%成数×70%）。年限＝min(25, 40, 35)＝25年。
例子3 — 覆盖至95岁。25岁、剩余75年（或45岁、剩余50年）。公积金为估值限额的100%。组屋贷款成数为全额75%。
例子4 — 剩余租约19年。公积金0元，组屋贷款成数0%，年限0。低于20年下限。
例子5 — 70岁、剩余20年，覆盖至90岁。剩余租约达到20年下限，公积金可用（估值限额的90%），但年限＝min(25, 65−70, 0)＝0，因此没有组屋贷款。
重要说明
估算，并非公积金局或建屋发展局的裁定。请在官方购屋公积金计算器及建屋发展局规划财务页面确认。HFE公函才是官方贷款与津贴评估。
估值限额与后续提取。本工具只计算第一层上限（价格与估值较低者的百分比）。预留基本退休存款后继续动用普通户口、55岁后动用退休户口，以及第二套房产须预留全额退休存款等规则不包括在内。
工作室公寓／短租约两房弹性组屋以及低于市值的交易不适用于官方公积金计算器；请勿用本页处理这些情况。
若最年轻共同业主退出，公积金局会按下一位最年轻业主的年龄重新计算上限。
本页引用的来源：公积金局购屋计算器；建屋发展局规划财务；Ask.gov.sg公积金问答（90%例子）；2019年5月9日国家发展部—人力部文告附件B。
常见问题
什么是组屋公积金95岁规则？
自2019年5月10日起，若剩余租约可覆盖使用公积金的最年轻买家至95岁且至少还剩20年，公积金最多可用价格与估值较低者的100%。否则上限按比例计算。组屋贷款成数（现为75%）以同一方式按比例。
为何两名25岁、剩余租约65年的买家只能用90%公积金？
公积金局公布的例子：租约只能用到他们90岁，距95岁差5年，因此最多可用55万元价格的90%（49.5万元）。2019年5月9日国家发展部—人力部文告附件B也是同一结果。
这个计算器使用什么公式？
公积金%＝max(0, 100−2×租约少覆盖最年轻买家至95岁的年数)。这是能还原附件B官方70%／90%／100%表的简单规则。公积金局未公布代数式，请以官方计算器确认为准。
最低剩余租约是20年还是30年？
现行建屋发展局与Ask.gov.sg规则为至少20年（2019年改革将下限从30年下调）。公积金计算器界面仍提到30年下限或年龄＋租约≤80。那是2019年前的规则；附件B允许25岁买家租约只覆盖至80岁时使用70%公积金。本工具采用20年下限。
组屋贷款成数如何按比例？
自2024年8月20日起，组屋贷款全额成数为75%。若公积金按比例为90%，成数为75%×90%＝67.5%（价格与估值较低者）。2019年全额成数为90%，因此同一90%系数在附件B中对应81%成数。
组屋贷款年限如何计算？
取25年、65岁减买家平均年龄、剩余租约减20年三者最短。剩余租约不足20年则不能申请组屋贷款。
这能取代官方公积金计算器吗？
不能。结果仅为估算。公积金局实际采用的金额请用购屋公积金计算器，贷款请申请HFE公函。
如果估值低于价格怎么办？
公积金为两者较低者（估值限额）的一定百分比。现金缺口＝价格−该公积金金额，因此溢价购买时需要更多现金或贷款。