Kalkulator Kos Sebenar Memiliki Hartanah
Lihat kos sebenar memiliki flat HDB atau kondo di Singapura - bukan sekadar ansuran bulanan.
Hartanah & Pembelian
Mempengaruhi yuran lalai, andaian cukai harta dan layanan Duti Setem Penjual.
Duti setem dikenakan pada nilai yang lebih tinggi antara harga atau penilaian pasaran.
Mengambil kira hartanah kediaman yang anda sudah miliki, termasuk di luar negara bagi tujuan pengisytiharan ABSD.
Lazimnya S$1,800-S$3,000 untuk HDB dan S$2,500-S$4,000 untuk hartanah swasta.
Penilaian, yuran ejen pembeli, insurans gadai janji, yuran pentadbiran HDB dan kos sekali sahaja yang serupa.
Pengubahsuaian ialah wang sebenar yang jarang dapat dituntut semula ketika jualan semula.
Pinjaman & CPF
Kadar konsesi HDB ialah 2.6% setahun. Kadar bank terapung dan boleh berubah.
Had maksimum ialah 75% untuk pinjaman HDB dan pinjaman perumahan bank pertama.
Sehingga 25 tahun untuk flat HDB dan 30 tahun untuk hartanah swasta.
Bakinya adalah tunai. Pinjaman bank memerlukan sekurang-kurangnya 5% harga dalam bentuk tunai.
Setiap dolar CPF OA yang digunakan berhenti memperoleh 2.5% dan mesti dibayar balik dengan faedah terakru apabila anda menjual.
Kos Pemilikan Berterusan
Yuran S&CC untuk flat HDB, atau yuran penyelenggaraan MCST untuk kondo.
Anggaran IRAS bagi sewa tahunan jika hartanah disewakan. Semak di portal IRAS.
Insurans kebakaran HDB murah; insurans rumah dan gadai janji swasta lebih mahal.
Servis penghawa dingin, paip, cat, penggantian perkakas dan kehausan biasa.
Pertumbuhan & Penjualan
Andaian anda tentang kadar kenaikan harga hartanah. Guna 0% untuk pasaran mendatar.
Berapa lama anda merancang untuk memiliki hartanah sebelum menjual.
Biasanya 2% daripada harga jualan, ditambah GST 9% ke atas komisen.
Kos pindah milik semasa anda menjual.
Sewaan (Pilihan)
Sewa kasar sebelum kekosongan, yuran ejen dan cukai pendapatan.
Bilangan minggu unit kosong antara penyewa setiap tahun.
Sebagai peratusan daripada sewa kasar tahunan.
Kadar marginal ke atas pendapatan sewa bersih selepas potongan perbelanjaan anggapan 15% dan faedah gadai janji.
Bayaran Awal Anda
Pecahan Bayaran Awal
Kos Bulanan Sebenar Anda
Purata sepanjang tempoh pegangan. Prinsipal pinjaman dikecualikan kerana ia menjadi ekuiti anda, bukan perbelanjaan.
Ansuran campur kos berjalan, tolak sewa bersih. Inilah yang benar-benar keluar dari akaun anda.
Harga Jualan Pulang Modal
Harga yang anda perlu capai untuk tidak untung dan tidak rugi, selepas semua kos di atas.
Pada kadar pertumbuhan tahunan yang anda andaikan.
Selepas semua kos, termasuk faedah terakru CPF dan kos jualan.
Selepas membayar balik pinjaman dan memulangkan prinsipal CPF beserta faedah terakru.
Prinsipal yang digunakan campur faedah terakru. Masih wang anda, tetapi terkunci dalam CPF.
- Pulangan atas Tunai + CPF Dilaburkan
- 0%
- Pulangan Tahunan
- 0%
- S$0
- Baki Pinjaman
- S$0
- Kos Jualan
- S$0
- Duti Setem Penjual
- -
Perkara untuk Disemak
Tahun demi Tahun
| Tahun | Baki Pinjaman | Faedah Dibayar | CPF Digunakan + Terakru | Jumlah Dilaburkan | Harga Pulang Modal | Pertumbuhan Diperlukan | Unjuran Harga | Untung / Rugi Sebenar |
|---|
Andaian yang Digunakan
- BSD: 1% bagi S$180,000 pertama, 2% bagi S$180,000 berikutnya, 3% bagi S$640,000 berikutnya, 4% bagi S$500,000 berikutnya, 5% bagi S$1,500,000 berikutnya dan 6% melebihi S$3,000,000.
- Kadar ABSD adalah yang berkuat kuasa sejak 27 April 2023.
- Cukai harta penghuni pemilik menggunakan jalur nilai tahunan berkuat kuasa 1 Januari 2025; unit yang disewakan menggunakan kadar bukan penghuni pemilik.
- Duti Setem Penjual bagi hartanah swasta yang dibeli pada atau selepas 4 Julai 2025 ialah 16%, 12%, 8% dan 4% bagi jualan dalam tahun 1 hingga 4.
- Faedah terakru Akaun Biasa CPF dikompaun pada 2.5% setahun ke atas setiap dolar yang dikeluarkan.
- Komisen ejen jualan dikenakan GST 9%.
- Cukai pendapatan sewa menggunakan pilihan perbelanjaan anggapan 15% ditambah potongan faedah gadai janji.
Ini hanyalah anggaran untuk perancangan. Sahkan duti setem dengan IRAS, had pinjaman dengan bank atau HDB, dan peraturan penggunaan CPF dengan Lembaga CPF sebelum anda membuat komitmen.
Panduan terperinci
Kos sebenar membeli rumah di Singapura: di awal, setiap tahun dan semasa menjual
Setiap kos selain ansuran bulanan — duti setem, yuran, pengubahsuaian, penyelenggaraan, cukai harta, faedah terakru CPF dan kos menjual — serta cara mengira harga pulang modal sebelum menandatangani.
Angka utama sepintas lalu
- Pinjaman maksimum (pinjaman perumahan pertama)
- 75% daripada harga atau penilaian
- Jadi sekurang-kurangnya 25% daripada tunai dan CPF anda sendiri.
- Sumber: MAS / HDB
- Faedah terakru CPF
- 2.5% setahun atas CPF yang digunakan
- Dipulangkan ke CPF anda, bersama prinsipal, semasa menjual.
- Sumber: CPF Board
- Duti Setem Penjual (rumah persendirian)
- 16% · 12% · 8% · 4%
- Jika dijual dalam tahun 1–4 selepas pembelian (dari 4 Julai 2025).
- Sumber: IRAS
- Tempoh penghunian minimum HDB
- 5 tahun
- Lebih panjang daripada tempoh SSD, jadi SSD jarang terpakai untuk flat HDB.
Mengira kos pembelian daripada tawaran hingga jualan: langkah demi langkah
Jalankan mengikut urutan. Setiap langkah menambah satu blok kos yang ditinggalkan oleh kalkulator gadai janji biasa.
-
Langkah 1: Tunai dan CPF di awal
Sebelum tawaranBayaran pendahuluan (tunai dan CPF), BSD, ABSD jika ada, yuran guaman dan pindah milik, penilaian, dan wang tunai melebihi penilaian.
-
Langkah 2: Kos berpindah masuk
Sebelum pengambilan kunciPengubahsuaian, perabot dan perkakas. Pengubahsuaian ialah perbelanjaan sebenar yang jarang diperoleh semula semasa jualan semula.
-
Langkah 3: Kos berjalan setiap tahun
Selagi anda memilikinyaFaedah pinjaman, caj penyelenggaraan atau pemuliharaan, cukai harta atas Nilai Tahunan, insurans rumah dan kebakaran, serta pembaikan.
-
Langkah 4: Kos tersembunyi CPF
Sepanjang masaSetiap dolar CPF OA yang digunakan berhenti memperoleh 2.5% setahun, dan anda mesti memulangkan prinsipal serta faedah itu ke CPF semasa menjual.
-
Langkah 5: Kos menjual dan pulang modal
Sebelum membeliKomisen ejen ditambah GST, yuran guaman dan sebarang Duti Setem Penjual. Kalkulator mengira harga yang diperlukan pada 5 dan 10 tahun sekadar untuk pulang modal.
Mengapa ansuran bukan kosnya
Kalkulator gadai janji menjawab "berapa saya bayar setiap bulan?". Angka itu mengetepikan tiga perkara yang menentukan sama ada pembelian masuk akal dari segi kewangan:
- Wang yang keluar sebelum anda mendapat kunci — duti setem, yuran dan pengubahsuaian.
- Wang yang terus keluar — faedah, penyelenggaraan, cukai harta dan insurans.
- Wang yang anda lepaskan — faedah CPF yang tidak lagi diperoleh, yang mesti dipulangkan ke CPF semasa menjual.
Empat blok kos
| Blok | Kandungan | Tunai atau CPF |
|---|---|---|
| Di awal | Bayaran pendahuluan, BSD, ABSD, yuran guaman, penilaian, wang tunai melebihi penilaian | Campuran; ABSD dan COV biasanya tunai dahulu |
| Berpindah masuk | Pengubahsuaian, perabot, perkakas | Tunai atau pinjaman pengubahsuaian |
| Setiap tahun | Faedah pinjaman, penyelenggaraan/pemuliharaan, cukai harta, insurans, pembaikan | Kebanyakannya tunai; ansuran boleh guna CPF |
| Menjual | Komisen ejen + GST, yuran guaman, Duti Setem Penjual | Daripada hasil jualan |
Bahagian prinsipal setiap ansuran bukan kos — ia menukar tunai kepada ekuiti — jadi kalkulator menunjukkannya berasingan sebagai simpanan paksa. Faedah ialah wang yang hilang.
Faedah terakru CPF, dijelaskan
Apabila anda menggunakan simpanan Akaun Biasa CPF untuk rumah, wang itu berhenti memperoleh 2.5% setahun dalam CPF. CPF menyimpan jumlah faedah yang sepatutnya diperoleh — faedah terakru. Apabila anda menjual, prinsipal dan faedah terakru dikembalikan ke akaun CPF sebelum anda menerima sebarang tunai.
Menggunakan $200,000 CPF pada awal tempoh pemilikan sepuluh tahun mengumpul kira-kira $56,000 faedah terakru. Bagi flat yang hanya naik sedikit nilainya, bayaran balik itu boleh menyerap keseluruhan keuntungan atas kertas — wang itu masih milik anda, tetapi kembali ke CPF, bukan akaun bank.
Petua: Faedah terakru bukan penalti; ia melindungi simpanan persaraan anda. Tetapi ia bermakna "keuntungan" atas kertas mungkin meninggalkan sedikit tunai untuk rumah seterusnya.
Harga pulang modal
Kalkulator mengira harga jualan yang mengembalikan semua yang anda masukkan — bayaran pendahuluan, duti setem, yuran, pengubahsuaian, faedah dan kos berjalan, ditambah baki pinjaman dan bayaran balik CPF — selepas kos menjual dan sewa yang diterima. Kemudian ia menukarnya kepada pertumbuhan harga tahunan yang mesti dicapai dalam 5 dan 10 tahun.
Jika pulang modal dalam lima tahun memerlukan pertumbuhan 3.4% setahun sedangkan rumah serupa naik 1% setahun, pembelian itu hanya sesuai sebagai rumah jangka panjang, bukan pelaburan jangka pendek.
Contoh: kondo $1.6 juta sebagai rumah kedua
Warganegara Singapura yang sudah memiliki rumah membayar BSD $49,600 dan ABSD $320,000 (20%), ditambah yuran guaman dan pengubahsuaian. Jika masih ada pinjaman perumahan untuk rumah pertama, pinjaman baharu dihadkan pada LTV 45% dan sekurang-kurangnya 25% harga mesti tunai. ABSD sahaja memerlukan bertahun-tahun pertumbuhan harga untuk diperoleh semula.
Kesilapan lazim
- Mengira prinsipal sebagai kos — atau mengabaikan faedah sebagai kos.
- Terlupa ABSD bagi hartanah kedua.
- Mengabaikan faedah terakru CPF semasa menganggar hasil jualan.
- Menjual rumah persendirian dalam 4 tahun dan dikenakan Duti Setem Penjual.
- Menganggap pengubahsuaian sebagai pelaburan — ia jarang menambah kosnya kepada harga jualan.
Alat berkaitan
- Kalkulator BSD dan kalkulator ABSD — duti setem secara terperinci.
- Kalkulator cukai harta — cukai tahunan atas Nilai Tahunan.
- Kalkulator bayaran balik pinjaman — faedah berbanding prinsipal dari semasa ke semasa.
- Kalkulator TDSR dan MSR — berapa bank akan memberi pinjaman.
Soalan Lazim
Mengapa faedah terakru CPF begitu penting?
Kerana ia dipulangkan ke CPF anda sebelum anda melihat sebarang tunai. Jika anda menggunakan S$200,000 CPF sepanjang sepuluh tahun, kira-kira S$56,000 faedah terakru terkumpul di atasnya. Bagi flat yang hanya naik sedikit, keseluruhan keuntungan di atas kertas boleh kembali ke CPF dan bukan ke akaun bank anda.
Adakah prinsipal pinjaman satu kos?
Tidak. Bahagian prinsipal ansuran anda menukar tunai kepada ekuiti dalam hartanah, jadi kalkulator ini mengecualikannya daripada kos bulanan sebenar dan menunjukkannya secara berasingan sebagai simpanan paksa. Faedah pula ialah wang yang hilang terus.
Bagaimana harga pulang modal dikira?
Ia ialah harga jualan di mana hasil bersih anda, selepas komisen ejen dengan GST, yuran guaman dan sebarang Duti Setem Penjual, tepat menampung baki pinjaman, semua yang anda bayar, dan faedah terakru CPF yang mesti dipulangkan. Pendapatan sewa yang diterima akan mengurangkannya.
Adakah saya membayar ABSD untuk flat HDB BTO?
ABSD bergantung pada bilangan hartanah kediaman yang anda miliki, bukan sama ada flat itu daripada HDB. Warganegara yang membeli rumah pertama tidak membayar ABSD. Jika anda memiliki hartanah lain, anda biasanya perlu melupuskannya, dan peraturan kelayakan HDB terpakai di samping peraturan cukai.
Mengapa cukai harta saya berubah apabila unit disewakan?
Kadar penghuni pemilik bermula pada 0% dan disubsidi dengan banyak. Sebaik sahaja keseluruhan unit disewakan, kadar bukan penghuni pemilik terpakai, bermula pada 12% daripada nilai tahunan. Bagi kondo ini boleh menambah beberapa ribu dolar setahun.
Adakah Duti Setem Penjual terpakai kepada flat HDB?
Flat HDB tertakluk kepada Tempoh Pendudukan Minimum 5 tahun, yang lebih panjang daripada tetingkap SSD 4 tahun, jadi SSD biasanya tidak terpakai dalam praktiknya. Kalkulator menetapkan SSD kepada sifar bagi HDB dan memberi amaran jika anda merancang untuk menjual sebelum MOP tamat.
Adakah kadar dalam kalkulator ini terkini?
Ia mencerminkan kadar BSD dari 15 Februari 2023, kadar ABSD dari 27 April 2023, jalur cukai harta penghuni pemilik dari 1 Januari 2025, jadual Duti Setem Penjual dari 4 Julai 2025, dan kadar konsesi HDB 2.6%. Sentiasa sahkan dengan IRAS, HDB dan CPF sebelum anda membuat komitmen.
Sumber rujukan
- IRAS — Buying or acquiring property (BSD, ABSD)
- IRAS — Property tax
- MAS — Loan tenure and loan-to-value limits
- CPF Board — Home ownership
Panduan ini menerangkan peraturan yang diterbitkan dalam bahasa mudah. Ia bukan nasihat kewangan, undang-undang atau rasmi — peraturan boleh berubah, jadi sahkan dengan agensi yang dipautkan di atas sebelum membuat keputusan.