房产真实持有成本计算器
算清新加坡组屋与公寓的真实持有成本——不只是每月房贷。
房产与购买
影响默认费用、房产税假设和卖家印花税的处理方式。
印花税按成交价与市场估值中较高者计算。
按你名下已有的住宅数量计算，申报时境外房产也需计入。
组屋一般约1,800–3,000新元，私宅约2,500–4,000新元。
估价费、买方经纪佣金、房贷保险、HDB行政费等一次性支出。
装修是实实在在花掉的钱，转售时几乎收不回来。
贷款与公积金
HDB优惠利率为每年2.6%。银行利率浮动，到期可能重设。
HDB贷款与第一套银行房贷的上限均为75%。
组屋最长25年（HDB贷款），私宅最长30年。
其余部分为现金。银行贷款要求至少5%房价为现金。
每一块用掉的CPF OA都不再赚2.5%，卖房时必须连本带利息一起归还。
持有期间开销
组屋为杂费S&CC，公寓为管理处MCST管理费。
IRAS估算的年租金水平，可在IRAS官网查询自己的AV。
组屋火险很便宜；私宅房屋险与房贷险则贵不少。
冷气保养、水电维修、油漆、家电更换等日常损耗。
增值与卖出
你对房价年增值的假设。市场平稳可填0%。
你打算持有多久之后卖出。
通常为售价的2%，佣金另加9% GST。
卖出时的过户手续费用。
出租（可选）
扣除空置、佣金和所得税前的毛租金。
每年换租客之间房子空着的周数。
按全年毛租金的百分比计算。
扣除15%假定开销与房贷利息后，净租金收入适用的边际税率。
一次性支出
一次性支出明细
你的真实每月成本
按持有期取平均。不含贷款本金，因为本金变成你的房产净值，不是开销。
供款加日常开销、减去净租金，这是真正从账户流出的钱。
盈亏平衡卖出价
扣掉上面所有成本后，不赚不亏所需要的卖出价。
按你假设的年增值率推算。
扣除全部成本后，包含CPF累计利息与卖房费用。
还清贷款、归还CPF本金与累计利息之后剩下的钱。
动用的本金加累计利息。钱还是你的，但锁在CPF里。
- 自有资金（现金+CPF）回报率
- 0%
- 年化回报率
- 0%
- S$0
- 未还贷款余额
- S$0
- 卖房费用
- S$0
- 卖家印花税（SSD）
- -
需要注意
逐年测算
| 年 | 剩余贷款 | 已付利息 | CPF本金+利息 | 累计投入 | 盈亏平衡价 | 所需年涨幅 | 预计房价 | 真实盈亏 |
|---|
计算所用假设
- BSD：首18万新元1%，次18万2%，次64万3%，次50万4%，次150万5%，超过300万部分6%。
- ABSD采用2023年4月27日起生效的税率。
- 自住房产税采用2025年1月1日起的年值分段；整套出租则改用非自住税率。
- 2025年7月4日或之后购入的私宅，第1至第4年卖出的SSD分别为16%、12%、8%、4%。
- CPF普通账户累计利息按每年2.5%对所有取用金额复利计算。
- 卖房经纪佣金另加9% GST。
- 租金所得税采用15%假定开销法，并另行扣除房贷利息。
本工具仅供规划参考。签约前请向IRAS核实印花税、向银行或HDB确认贷款额度、并向公积金局确认CPF使用规则。
深度指南
在新加坡买房的真实成本：前期、每年与出售时
月供以外的每一项成本——印花税、各项费用、装修、管理费、房产税、公积金应计利息和出售成本——以及签约前如何算出保本价格。
关键数字一览
- 组屋最低居住期
- 5 年
- 比卖方印花税期限长，所以组屋很少涉及卖方印花税。
从出价到出售的成本核算：分步流程
按顺序逐步计算。每一步都会加上简单房贷计算器漏掉的一块成本。
-
步骤 1: 前期现金与公积金
出价之前首付（现金和公积金）、BSD、如适用的 ABSD、律师和过户费、估价费，以及任何超出估价部分。
-
步骤 3: 每年的持有成本
持有期间贷款利息、管理费或杂费、按年值计算的房产税、家居和火灾保险，以及维修。
-
步骤 5: 出售成本与保本价
购买之前中介佣金加消费税、律师费和任何卖方印花税。计算器会算出 5 年和 10 年后至少要卖多少钱才能保本。
为什么月供不等于成本
房贷计算器回答的是“我每月要付多少？”。这个数字漏掉了决定一项购房在财务上是否合理的三件事：
- 拿到钥匙之前就花掉的钱——印花税、各项费用和装修。
- 持续流出的钱——利息、管理费、房产税和保险。
- 你放弃的钱——不再赚取的公积金利息，卖房时须退回公积金。
四大成本
| 类别 | 包括什么 | 现金或公积金 |
|---|---|---|
| 前期 | 首付、BSD、ABSD、律师费、估价、超出估价部分 | 混合；ABSD 和 COV 通常须先付现金 |
| 入住 | 装修、家具、电器 | 现金或装修贷款 |
| 每年 | 贷款利息、管理费/杂费、房产税、保险、维修 | 大多是现金；月供可用公积金 |
| 出售 | 中介佣金 + 消费税、律师费、卖方印花税 | 从售房收益中支付 |
每期月供中的本金部分不是成本——它把现金变成房产权益——所以计算器把它单独列为强制储蓄。利息才是真正花掉的钱。
公积金应计利息详解
用公积金普通户头存款买房后，这笔钱就不再在公积金里赚取每年 2.5% 的利息。公积金局会累计记录它本可赚取的利息——即应计利息。卖房时，本金和应计利息都会先退回你的公积金户头，之后你才拿到现金。
持有十年、在一开始用了 $200,000 公积金，会累积约 $56,000 应计利息。如果组屋只小幅升值，这笔退款可能吃掉全部账面收益——钱仍是你的，但回到了公积金，而不是你的银行户头。
提示： 应计利息不是罚款，而是保护你的退休储蓄。但它意味着账面上的“赚钱”可能让你手头只剩很少现金来买下一间房。
保本价格
计算器会算出能收回全部投入的售价——首付、印花税、各项费用、装修、利息和持有成本，加上未偿贷款和公积金退款——扣除出售成本和已收租金之后。再把它换算成 5 年和 10 年内房价每年须上涨多少。
如果五年保本需要每年上涨 3.4%，而同类房屋每年只涨 1%，这项购买只适合作为长期自住，而不是短期投资。
示例：$160 万公寓作为第二套房
已有一套房的新加坡公民要付 $49,600 BSD 和 $320,000 ABSD（20%），外加律师费和装修费。如果第一套房仍有房贷，新贷款上限为 45% LTV，且至少 25% 房价须付现金。光是 ABSD 就需要多年的房价上涨才能收回。
常见错误
- 把本金当成本——或忽略利息这项成本。
- 第二套房忘了 ABSD。
- 估算售房所得时忽略公积金应计利息。
- 4 年内出售私宅而触发卖方印花税。
- 把装修当投资——它很少能按成本反映在售价上。
相关工具
- 买方印花税计算器和额外买方印花税计算器——印花税详情。
- 房产税计算器——按年值计算的年度税。
- 贷款还款计算器——利息与本金随时间的变化。
- TDSR 与 MSR 计算器——银行愿意借多少。
常见问题
CPF累计利息为什么这么重要？
因为它会在你拿到现金之前先被扣回CPF。如果十年间你动用了20万新元CPF，累计利息大约会再堆出5.6万新元。对一套只小幅升值的房子来说，账面上的全部盈利可能最后都回到了CPF，而不是你的银行账户。
贷款本金算成本吗？
不算。月供中的本金部分是把现金转换成房产净值，所以本计算器把它排除在"真实每月成本"之外，另外单独显示为强制储蓄。利息则不同，那是彻底花掉的钱。
盈亏平衡价是怎么算出来的？
它是这样一个卖出价：扣掉经纪佣金（含GST）、律师费和可能的卖家印花税之后，净所得刚好够偿还剩余贷款、覆盖你全部投入，并归还必须补回CPF的累计利息。期间收到的租金会拉低这个价格。
买BTO组屋要付ABSD吗？
ABSD看的是你名下住宅数量，而不是房子是不是从HDB买的。公民买首套住宅不需缴ABSD。如果名下已有其他房产，一般必须处置，而且除了税务规则外还要符合HDB的购买资格。
为什么出租之后房产税会变高？
自住税率从0%起算，补贴力度很大。整套出租之后就改用非自住税率，起步就是年值的12%。对公寓来说，一年可能因此多出几千新元。
组屋也要缴卖家印花税吗？
组屋有5年最低居住期（MOP），比4年的SSD窗口更长，所以实务上一般不会触发SSD。本计算器对组屋把SSD设为零，但如果你计划在MOP结束前卖出，会给出提醒。
这里用的税率是最新的吗？
采用的是2023年2月15日起的BSD税率、2023年4月27日起的ABSD税率、2025年1月1日起的自住房产税分段、2025年7月4日起的SSD表，以及2.6%的HDB优惠利率。签约前请务必再向IRAS、HDB和公积金局确认。
资料来源
- IRAS — Buying or acquiring property (BSD, ABSD)
- IRAS — Property tax
- MAS — Loan tenure and loan-to-value limits
- CPF Board — Home ownership
本指南用浅白语言解释已公布的规则，不构成财务、法律或官方意见。政策会变动，做决定前请向上方链接的政府机构核实。